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7月份以前，老百姓兩天兩夜排隊(duì)購(gòu)房、開(kāi)盤(pán)即售罄的盛景還在時(shí)不時(shí)地上演，8月的銷(xiāo)量，卻突然給火熱的樓市平添了幾分秋意。隨著“二套房貸”政策的重申以及貸款增量的銳減，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都開(kāi)始重新掂量自己出手“金九銀十”的“勝算”有多大。
【數(shù)據(jù)】
70大中城市房?jī)r(jià)連漲六個(gè)月
9月10日教師節(jié)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。這份數(shù)據(jù)顯示，8月份，中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與7月份相同。而這，是今年以來(lái)中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)第六個(gè)月上漲。
這份數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)70個(gè)大中城市3月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%，6月份環(huán)比上漲0.8%，7月份環(huán)比上漲0.9%。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示：新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.5%，漲幅比7月份擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.1%，漲幅與7月份相同。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.6%，漲幅比7月份擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比7月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。新建非住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.6%，環(huán)比上漲0.5%。
數(shù)據(jù)還顯示，房?jī)r(jià)上漲的城市同比和環(huán)比都在增多，漲價(jià)范圍在全國(guó)蔓延增大。其中，與上年同月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有52個(gè)，7月份是43個(gè)；與上月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有66個(gè)，7月份是63個(gè)。與上年同月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有47個(gè)，7月份是42個(gè)；與上月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有64個(gè)，7月份是61個(gè)。
“伴隨著成交量的激增，中國(guó)房?jī)r(jià)也再次調(diào)整到了一個(gè)高位。”面對(duì)這份數(shù)據(jù)，河南財(cái)經(jīng)學(xué)院工程管理系主任李曉峰表達(dá)了他的擔(dān)憂(yōu)：在目前這樣一個(gè)價(jià)格高位上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想再有很大的“量”的突破，幾乎不可能。
【市場(chǎng)】
老百姓置業(yè)心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變
價(jià)格不斷沖高，也“沖”慢了購(gòu)房者的置業(yè)腳步。從急于出手到捂緊荷包，短短一個(gè)月時(shí)間，陳女士的置業(yè)觀就發(fā)生了180度的逆轉(zhuǎn)。
為了替兒子添置婚房，陳女士欲在鄭州中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套面積在100平方米左右的小三房。8月，某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格定在5200元/平方米左右，而在去年年底，該片區(qū)的房?jī)r(jià)，還在4300元/平方米左右徘徊。“總價(jià)從40多萬(wàn)元攀至50多萬(wàn)元，超出了心理承受范圍，只得作罷。”陳女士表示。
價(jià)格飆升，將自住型置業(yè)需求攔在售樓部外，并非個(gè)案。
日前，記者做了一次置業(yè)調(diào)查，對(duì)于目前鄭州市的房?jī)r(jià)，有65%的百姓認(rèn)為漲幅明顯，40%原本打算置業(yè)者表示，接受不了當(dāng)下的價(jià)格。而在今年5月記者所做的一次相同調(diào)查中，61%的受訪(fǎng)者拍胸脯稱(chēng)，“即使價(jià)格上漲，也得買(mǎi)”。
值得注意的是，即便是部分投資者，也認(rèn)為當(dāng)下的房?jī)r(jià)，有些虛高。“投資房地產(chǎn)，講求風(fēng)險(xiǎn)最小化，利潤(rùn)最大化。目前鄭州中心城區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格，已經(jīng)超過(guò)了2007年，投資風(fēng)險(xiǎn)劇增。且中央對(duì)于樓市風(fēng)險(xiǎn)，警示不斷。我們對(duì)于樓市的投資，將更加謹(jǐn)慎。”自稱(chēng)資深房產(chǎn)投資者的林先生對(duì)記者說(shuō)。
【調(diào)控】政策大棒“懸”在半空
在諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)3月份到7月份的銷(xiāo)量，是一個(gè)被“通脹預(yù)期”和“政策救市”放大了的版本，而“錢(qián)都進(jìn)了股市與樓市的口袋”，則是不少人對(duì)于當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的感嘆。
據(jù)了解，今年上半年，全國(guó)的信貸增量接近7萬(wàn)億元，而同期的GDP增量?jī)H為3000億元。預(yù)計(jì)全年信貸增量將達(dá)到10萬(wàn)億元，GDP增量卻僅為1萬(wàn)億元。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心經(jīng)濟(jì)研究部透露，投入市場(chǎng)中的錢(qián)，有大約一半的資金進(jìn)入了股市和樓市。8月，A股市場(chǎng)的大跌，則讓更多人放棄了股市，選擇將錢(qián)轉(zhuǎn)向?qū)τ谪泿挪荒敲疵舾械臉鞘兄小！俺隹谙禄瑑?nèi)需尚未全面啟動(dòng)的背景下，樓市成了政府實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)的催化劑。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平認(rèn)為，樓市就像一個(gè)壯漢，在拉著一群餓得跑不動(dòng)的饑民狂奔。壯漢如持續(xù)發(fā)胖，有可能將繩索拉斷，到時(shí)候倒下的，將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
對(duì)此，中央并非熟視無(wú)睹。8月份，銀監(jiān)會(huì)重新將“二套房貸”政策端出臺(tái)面，要求各商業(yè)銀行對(duì)于“二套房”嚴(yán)格執(zhí)行首付四成；同月，全國(guó)信貸增量由7月份的1.5萬(wàn)億元銳減至3000億元，降幅達(dá)80%。“‘二套房貸’政策的重申，貸款增量的銳減，都說(shuō)明中央已經(jīng)意識(shí)到樓市可能存在的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”李曉峰認(rèn)為，9月開(kāi)始，信貸的收縮將不可避免，“收縮力度有多大，取決于通脹率有多高。”
恒輝(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)陳健也表示，中國(guó)樓市第三季度、第四季度的政策風(fēng)險(xiǎn)也在加大。“從各種信號(hào)來(lái)看，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度在增強(qiáng)，相應(yīng)調(diào)控也許會(huì)在第四季度出臺(tái)，中國(guó)樓市第三季度、第四季度的不確定性又一次籠罩在頭頂”。
【信號(hào)】
京滬樓市已現(xiàn)“拐點(diǎn)”
“政策”懸念是開(kāi)發(fā)商對(duì)后市表示謹(jǐn)慎的第一因素，而令開(kāi)發(fā)商期許的“金九銀十”樓市旺季也并未迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。記者了解到，9月份的第一周，京滬兩地已經(jīng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象，專(zhuān)家預(yù)料，國(guó)慶節(jié)后，樓市或?qū)⒂瓉?lái)新一輪價(jià)格調(diào)整，2008年底“量?jī)r(jià)齊跌”的行情可能重演。
北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月30日至9月5日，北京市住宅簽約量為3289套，與8月同期相比，住宅簽約量下跌20%。而在北京2009秋季房展中不活躍的意向簽約量，也已凸顯出樓市的觀望氣氛。秋展期間，北京市內(nèi)參展項(xiàng)目成交套數(shù)為1297套，較春季房展減少28.4%；成交面積為12.39萬(wàn)平方米，較春季房展減少17%；成交金額為18.18億元，較春季房展減少12.16%。
在成交量下滑的同時(shí)，北京房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整跡象。北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月第一周，北京新增供應(yīng)套數(shù)達(dá)到1123套，相比8月的1928套，下降了43%。均價(jià)為12640元/平方米，環(huán)比8月第一周新增樓盤(pán)18150元/平方米，下降30%。
與北京相同，上海樓市也顯現(xiàn)出盤(pán)整的跡象。佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，第一周上海商品住宅成交面積50.29萬(wàn)平方米，較8月同期44.46萬(wàn)平方米略有增加，但在成交均價(jià)方面較8月同期已有一成下降，已從8月初的18005元/平方米回落至16343元/平方米。與之相比，房屋的供應(yīng)量卻大幅增加，僅9月上海上市新盤(pán)達(dá)19個(gè)，新房的總供應(yīng)量將達(dá)到150萬(wàn)平方米，有望成為今年以來(lái)上海樓市供應(yīng)量最大的一個(gè)月。
【本地】
鄭州9月平價(jià)開(kāi)局
剛剛過(guò)去的8月份，鄭州房屋銷(xiāo)售再次創(chuàng)造了連續(xù)四個(gè)月銷(xiāo)量破萬(wàn)的奇跡。對(duì)此，李曉峰認(rèn)為，如果再期待“金九銀十”依然這么火爆，不太現(xiàn)實(shí)。
李曉峰告訴記者，目前，支撐鄭州樓市成交量持續(xù)走好的各種利好正在逐一消失：相當(dāng)一部分剛性需求迫于高房?jī)r(jià)，再次退入“觀望”陣營(yíng)；二套房政策收緊，改善型需求置業(yè)者和投資者面對(duì)高首付會(huì)望而卻步；房屋供應(yīng)量并沒(méi)有大幅度跟上銷(xiāo)售量，消費(fèi)者可選擇項(xiàng)目不多。以上因素，將最終使今年的“金九銀十”褪色。
而記者從鄭州數(shù)家房地產(chǎn)商處獲悉，三季度末和四季度初成為其主要推盤(pán)的時(shí)段，其原因來(lái)自目前各企業(yè)對(duì)消費(fèi)者貸款環(huán)境和股市大幅調(diào)整的憂(yōu)慮，對(duì)后市預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎，紛紛提前推盤(pán)。
在9月份的第一個(gè)周末，正商·幸福港灣率先開(kāi)盤(pán)。整個(gè)選房活動(dòng)從上午9點(diǎn)開(kāi)始，一直持續(xù)到下午2點(diǎn)，歷時(shí)近6個(gè)小時(shí)。正商·幸福港灣項(xiàng)目推出的近千套房源，被購(gòu)房者“搶購(gòu)一空”。對(duì)此，陳健表示，之所以能夠達(dá)到開(kāi)發(fā)商期待的銷(xiāo)售效果，主要原因是其“平價(jià)”策略。據(jù)悉，該盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)只有4300元/平方米。“因?yàn)闃鞘凶邉?shì)很難把握，我們也只能‘把握住一個(gè)月是一個(gè)月’。”陳健說(shuō)。
“平價(jià)”策略也得到了業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。河南民安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)徐軍表示，4500元/平方米的均價(jià)，是鄭州樓市一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格。“對(duì)于配套夠全，環(huán)境夠好，品質(zhì)夠高的樓盤(pán)，其合理銷(xiāo)售價(jià)位在4500元/平方米左右。”在徐軍看來(lái)，由于供求關(guān)系的緊張，雖然鄭州出現(xiàn)“量?jī)r(jià)大博弈”的范圍不會(huì)太大，但目前商品房成交價(jià)格也已達(dá)到一定高度，很難繼續(xù)攀升。
