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說起地產，人們都會想到說的是房，如果這個詞兒后面加個圈，這個概念就大了，從城市建設到老板的八卦新聞。
2012年，鄭州地產圈兒很熱鬧，也很喜慶。中原經濟區和國家航空港實驗區獲批了，城市開發掀起新的高潮，圈里人工資也漲了……
回顧2012年這些事兒，細細咂巴咂巴，還是挺有嚼頭的。
本土列強的馬太效應
樓市調控背景下，行業集中度進一步提升，河南本土房企加速兩極分化，其中，一些房企無法適應，被迫轉型或退市，另一些房企卻在行業調整中突破行業周期，進入良性的發展軌道。這些企業往往在資金、規模、管理等多方面都處于領先地位，品牌性為市場所認可。由此可見，在調控年，本土品牌地產的“價值上升曲線”越發清晰，市場呈現出強者恒強、弱者愈弱的“馬太效應”。
A 中小房企生存堪憂
樓市調控導致行業整體利潤率受到沖擊，但隨著樓市轉暖，品牌房企的資金流逐漸走好，而中小房企受到的沖擊遠沒過去，隨著本土品牌房企加快擴張、外來一線房企強勢進駐，本土一些中小房企受到的沖擊或許才剛剛開始。
顯然，銷售下降，資金周轉慢是實力較弱的中小房企生存狀況惡化的直接原因。一些中小房企融資渠道單一，當銀行信貸收緊的時候，他們只能將目光轉向民間借貸或信托融資，一些小房地產商甚至靠借高利貸維持運轉，生存狀態堪憂。
隨著大房企的積極擴張，中小房企生存空間受到擠壓，回款困難，利潤率整體下滑，而且因為抵押資質的問題，相比品牌房企，它們面臨的資金壓力更大，同時，越來越多的一線房企開始進駐鄭州市場，一定程度上也壓縮了本土中小房企的市場空間，擺在這些中小房企面前的是銷售萎縮和融資困難雙重難題。
一位開發商告訴記者，由于在售項目和土地儲備都很有限，其在售的兩個項目簽約率又低，“所以我們的資金周轉率相比大企業來說要低很多，壓力也就更大。”
B 品牌房企加快擴張
2012年12月24日，建業集團宣布，集團合同銷售總額已超100億元人民幣，成為河南首家突破百億的房地產開發企業。在行業不景氣的背景下，建業反而首次進入百億俱樂部，從一個側面反映出，調控背景下，市場愈發向品牌房企集中。
對此，有業內人士直言，近兩年來樓市成交量往品牌開發商集中的程度越來越高，品牌開發商在市場的占有率越來越高。
另外，除了加快并購和提升業績，本土品牌房企的經營業態也在不斷擴展，除商業地產越來越受到房企青睞外，旅游地產、養老地產等多業態經營模式也日趨明顯，品牌房企逐漸從單純的“蓋房子和賣房子”升級為“提供房地產一條龍服務”，可以想象，未來房地產行業集中度將進一步提高。
C 信貸市場更多傾向品牌房企
房地產調控以來，相比大型品牌房企，中小房企的資金鏈壓力更大，這是因為，在市場資金鏈較緊的情況下，品牌房企獲取貸款的能力遠大于中小房企。
一位在大型國有銀行負責房地產信貸的人士告訴記者，目前銀行有選擇性的開展房地產信貸業務，對于市場品牌度高、業績好的房企，大型國有銀行基本都會積極支持，只是風控較嚴，但是對于小型開發商，大型銀行已經基本上不合作了。
競合地產市場部研究表明，限購限貸政策出臺后，品牌房企在推盤策略、產品定位及銷售策略等方面較前期均有所調整，因此，本輪調控后，他們的資金狀況反而轉好，加之銀行信貸市場的資金各種渠道流向這些企業，拉大了它們與中小房企的差距。
本輪調控進行到現在，資源的集中度已經越來越突出，隨著資源集中度的不斷攀升，相比于樓市調控最緊張的階段，未來中小房地產企業面臨的壓力可能會更大，相反品牌房企的融資渠道相對更加廣闊，現金儲備更加充裕。
外來房企 徹底改變樓市生態
俗話說，外來的和尚會念經。目前，鄭州樓市二十強中外來房企已經過半，這其中既包括外資房企，也包括香港和內地其他城市的上市房企，既有民營房企，也有財大氣粗的央企。有的來勢洶洶卻后續乏力，有的不溫不火有條不紊，有的勢頭強勁快馬加鞭。雖然各大房企戰略不盡不同，伴隨著中原經濟區的號角，外來房企的加盟為這座城市的發展扮演著重要的角色。有人說，外來房企的加盟帶來了地王。因為這些外來房企多是不差錢的主兒，多年的開發經驗，讓他們深深意識到，手中有地才能心中不慌。
也有人說，外來房企的到來直指高房價。品牌效應、較好的產品品質及后續配套都注定了他們的產品既是高端樓盤的代名詞，也是高房價的助推器；更有人說，羊群效應的外來房企會讓鄭州地產職業經理人的薪資至少漲一漲。無論什么說法，外地開發商的入駐，對于本土開發商來說，并非壞事。
強大資本催生外來企業加快開發
早在幾年前，外地品牌開發企業便瞄準鄭州，逐漸入駐省會的房地產市場，這些產品推盤上市的熱銷，也讓本土企業見識了品牌開發企業的影響力。目前，品牌開發企業仍有眾多“燙手”項目待字閨中，未來將繼續參與與本土開發企業的競爭。經過幾年市場的發展，本地企業也逐漸適應了產品多元化市場環境，并尋找自己的發展之路。
萬科、萬達、綠地、綠城、華潤、恒大、保利、金地、雅居樂、世茂、龍湖、寶龍、世紀金源、中鐵、中建，這些外來企業齊聚鄭州，不但讓鄭州的房地產市場實現了產品多樣化，也帶來了新的思路和新的嘗試。
與本土區域型房地產企業比較，外來房產大鱷之所以能夠在新市場掀起狂潮，除了擁有母公司非常強大的經濟實力，以及傳統銀行信貸和資本市場的融資支持之外，還通過信托、私募等多種渠道加大企業自身的融資力度，而融資方式也比區域型房地產企業呈現出更為多元化的格局。毫無疑問，隨著房地產市場競爭加劇，擁有多元化融資渠道的地產巨頭企業，在抗擊市場波動風險方面無疑將擁有更強的競爭優勢，其行業主流企業地位也更趨穩固。
品牌滲透才是外來房企的法寶
“我告訴身邊所有人，如果要買房，一定首先看它的開發商有哪些代表產品，品牌的歷史有多長，排名和口碑怎么樣。買房時要考慮的因素有很多，但所有的內涵都可以被‘品牌’所概括。從本質上說，品牌就是一種信仰，是消費者對于產品的信心。”
從購房者角度，眾多品牌房企進駐，可供選擇的房源更加多元化的同時，享受到的服務更加優質。因而眾多品牌房企進駐鄭州，在共同競爭之下，不斷提升鄭州城市建筑質量時，也在慢慢改變鄭州市民的購房理念。
因市場起步較晚，長期以來，鄭州樓市都被看做是全國省會城市中的價值洼地，至于外來房地產企業對市場的影響，不少購房者認為他們買房就是沖著這些企業的名氣而去，但是毫無疑問，因品牌影響力大，開發項目品質較高，推出的樓盤相對來說均價要高于本地開發商開發的項目，購房者也正是看中了這一點才愿意出較高價格選購他們開發的房子，因此，外來房企的加盟無疑將成為本地房價的助推器。
而不少本地房地產企業則認為，隨著越來越多外來房企的入駐，這片價格洼地將逐步填平。對此有評論人士認為，外來房企的開發理念、開發模式、開發成本，以及對樓盤品質的要求，都使得他們開發項目的房價不會低。同時，外來大型房地產企業綜合實力強，通過大盤運作，可推動區域價值的提升。
雖然多數外來房企所開發項目價位要高于類似地段本地開發企業開發項目，但也有不少開發企業認為，真正具備成熟開發經驗、謀求可持續發展的房地產企業是不會拋開市場需求，而過分地追求高房價和銷售利潤，他們更關注樓盤的品牌塑造，以及企業資金周轉率等綜合因素，未來的樓市競爭拼的是品牌與服務。
