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專家:房價下降利于經濟矯正 標志房地產趨穩定
時間:2008-07-02 發布者:華啟集團 點擊:1617次

“房價下降有利于經濟矯正,是房地產走向穩定的標志,政府不應干預和憂慮。開發商也應該認清形勢,不要再力挺房價,以免資金鏈斷裂,造成更嚴重的危害。”資深房地產專家蔡金水近日對中國經濟時報記者表示,房地產業是一柄雙刃劍,適度平穩發展會拉動需求,促進國民經濟發展,而過熱發展,透支國民經濟和購房者的承受能力,則可能引發金融危機和社會危機.

    房價將整體進一步回落

    官方數據顯示,5月份全國70個大中城市房價漲幅出現年度最大回落。而在市場上,越來越多的開發商融資遇阻,資金鏈岌岌可危。

    北京的房地產市場也進入了“價滯量跌”的調整階段1至5月,全市商品房銷售面積同比下降46.1%。其中,住宅銷售面積下降48.8%。

    蔡金水指出,受上年末土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響,“北京商品住宅出現了近年罕見的供大于求局面,原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉!

    去年以來央行和政府連續出臺了一系列房貸新政和土地新政。蔡金水表示,政府可能還將陸續出臺新的更嚴厲政策來調控房地產。

    他說,隨著宏觀調控政策的愈加嚴厲,金融、稅收、土地等多種手段齊施,疊加效應導致樓市迅速降溫,這些新政策重創了整個房市預期,帶來市場需求的銳減,全國各地房市已開始全面異變,各地不斷出現“退房潮”,房價已經開始走入下行通道。

    房價下降是房地產走向穩定的標志

    近幾年我國房地產投資快速增長,兩三年房價就上漲了三倍。目前,我國許多城市的“房價收入比”已經超出國際標準至少3倍以上。

    數據顯示,深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍,而2006年則飆升至15.76倍,到2007年,飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的“房價收入比”,甚至達到了30倍至50倍以上。

    “這說明以國際上通用的‘房價收入比’這個標尺來衡量,我國房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力,不但中低收入居民買不起房,連月收入七八千元的中產階級也買不起房了,F在公認的城鎮買不起房或改善不了住房條件的人,已占了城鎮人口的80%左右!辈探鹚f。

    統計顯示,2000年~2003年,北京商品住宅平均售價基本在4450~4750元/平方米之間波動,2004年是5050元/平方米,2007年已是14000多元/平方米。

    世界上其他國家和地區房價上漲三倍所花的時間,日本用了10年,香港用了13年。“而我們所用的時間,深圳用了不到5年時間.北京用了不到4年時間上海用了不到3年時間。”他說,幾年來,由于房價上漲過快幅度過大,房價太貴,不僅絕大多數老百姓已經買不起房`抑制了購房需求,且已嚴重透支了未來的房價的上漲空間和未來需求。

    “現在中國公民的收入與發達國家差距很大,但是我國的房價水平卻已與發達國家接軌。絕大多數區域的房產已經處于價值偏離狀態。”

    “房價必然會理性回歸到與人民收入水平相適應,這很正常,不是暴跌。”蔡金水認為,房價下降有利于經濟矯正,是房地產走向穩定的標志,政府不應干預和憂慮!安粔嚎甯叻績r則中國經濟的泡沫無法剔除,通貨膨脹無法抑制,民生也將得不到保證!

    同時,開發商也應該認清形勢,不要再力挺房價,以免資金鏈斷裂,造成更嚴重的危害。

    地產商要開始考慮進退問題

    此前有專家預測,至少1/3甚至一半以上房產商將在今明兩年破產。蔡金水亦指出,2008年,中國房地產業將與中國宏觀經濟一道接受考驗,“房地產市場的蕭條周期將超過往年,中國房地產將在2008年面臨前所未有的變局!

    房地產公司今年的資金缺口在10000億元人民幣以上,“錢少、地多、房難賣”的狀況必將加快房地產業的整合力度。

    另外,蔡金水提到,房地產開發企業數量過多,實力不強,資質不高,也需要整合,提高進入房地產業的門檻,房地產開發商也要開始考慮進退問題。

    “我國現存的6萬家房地產企業已經太多,即使總量再減一半甚至更多,比起世界各國來說,仍然過多!

    以北京為例,相關統計數據顯示,截至2008年3月底,在工商局注冊有房地產開發業務的企業共計5000多家(包括中外合資企業、外地企業和項目公司),在市建委開發辦辦理行業登記列入普查統計的有3086家,按資質等級分一級資質企業85家,二級資質企業273家三級資質企業361家,四級資質企業1249家,暫定資質企業1118家。

    “一個城市有3000多家開發公司,比很多國家加起來都多,確實是太多了。而有開發項目、每年能列入開發計劃的不過五六百家,真正建房有商品房銷售的則只有二三百家。”

    蔡金水指出,房地產開發將走向集約化、規;S著絕大部分居民都擁有了住房,市場趨于飽和,在2012年以前房地產可能還是朝陽產業,但到2012年之后將從朝陽緩緩向夕陽轉變,這是必然趨勢,“房地產老板需要提前做好心理準備!

    “今后幾年,隨著房地產行業競爭的日趨激烈和景氣的回落,房地產企業的利潤有明顯攤薄的趨勢。房地產行業會重建門檻和重新洗牌,開發商隊伍90%可能在今后幾年消失!

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