首頁 > 新聞中心 > 2003-2009鄭州準(zhǔn)備調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，國土部門昨日就這事舉行了聽證會(huì)，行政區(qū)內(nèi)拿地蓋房一畝至少270萬。
基準(zhǔn)地價(jià)是土地市場(chǎng)的一把尺子，客觀反映了城區(qū)的土地因區(qū)域差異造成的價(jià)格差別，有了這把尺子，政府可調(diào)節(jié)用地供求。
鄭州市目前使用的是2003年制定的基準(zhǔn)地價(jià)準(zhǔn)，隨著鄭州城市的快速發(fā)展，已不能客觀反映土地的級(jí)別與價(jià)差，在進(jìn)行了多次調(diào)查后，昨日，鄭州市國土資源局召開聽證會(huì)，廣泛聽取各界人士意見，擬對(duì)鄭州基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行第三次調(diào)整。
有關(guān)人士表示，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整不會(huì)對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響，其目的主要是防止國有資產(chǎn)的流失。
涉及范圍
包括鄭州八區(qū) 面積擴(kuò)至425平方公里
這次調(diào)價(jià)涉及的范圍是，東至京港澳高速公路、西至西四環(huán)、北至連霍高速公路、南至南水北調(diào)中線工程規(guī)劃線，包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和鄭東新區(qū)，總面積425平方公里。
這個(gè)范圍與前兩次相比都是成倍增加。前兩次調(diào)整時(shí)的面積分別是89平方公里和202平方公里。這次定下的425平方公里的面積數(shù)，主要是考慮鄭州市城市規(guī)劃面積即將達(dá)到500平方公里，這次劃定的范圍考慮了新、老規(guī)劃。在空間上向東、南、西、北同時(shí)擴(kuò)展，但向東擴(kuò)展得最多，主要考慮這個(gè)方向是鄭州未來發(fā)展的方向。
土地分級(jí)
住宅用地分七級(jí) 省市行政區(qū)周邊級(jí)別最高
要想給土地定價(jià)，首先要給土地分級(jí)，這次定價(jià)的土地包括商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等七大類，每一類將再細(xì)分級(jí)別。級(jí)別越高，地價(jià)越高。
住宅用地劃分為七個(gè)級(jí)別(一級(jí)最高)，主要是以街坊區(qū)片為主，不像商業(yè)用地那樣受道路影響大。
鄭州哪里的住宅用地是最高級(jí)的呢？在這次定級(jí)中，省直、市直兩個(gè)行政辦公區(qū)域就是住宅的一級(jí)區(qū)域。因?yàn)槟抢锼徑墓珗@面積大、基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通條件好，而評(píng)判1級(jí)住宅的標(biāo)準(zhǔn)是城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和交通較好的地段。
說到這里，會(huì)有人提到鄭東新區(qū)的住宅土地能否評(píng)為一級(jí)，據(jù)介紹，雖然那里環(huán)境不錯(cuò)，但考慮到綜合配套及環(huán)境等因素，在這次定級(jí)中先被定為了二級(jí)。
二七廣場(chǎng)和火車站 霸占商業(yè)黃金地
與住宅用地不同的是，商業(yè)用地受道路的影響最大。定級(jí)的基本情況是“東高西低，北高南低，中心最高”。也就是說從鄭州市中心到邊緣區(qū)，土地級(jí)別逐漸降低。
因此，二七廣場(chǎng)—火車站一線依然占據(jù)鄭州黃金商業(yè)地段，屬于一級(jí)商業(yè)用地。鄭東新區(qū)內(nèi)的商業(yè)用地作為新增加的區(qū)域，在這次定級(jí)中劃分為三級(jí)。除此之外，棉紡路北側(cè)被定為工業(yè)基地的高級(jí)別。
土地定價(jià)
一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)價(jià)擬定每平方米4050元
土地級(jí)別劃分好了，就可以根據(jù)級(jí)別劃分價(jià)錢。在這次定價(jià)中，采用了3000個(gè)有關(guān)房屋的各種資料，最終定價(jià)。(土地級(jí)別及擬定基準(zhǔn)價(jià)見上表)
在鄭州歷史上，包括這次共進(jìn)行了3次基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整。通過對(duì)這3次調(diào)整的比較，住宅與商業(yè)一級(jí)、二級(jí)用地都有較大幅度的提高。
但在前兩次比較中，第一次的定價(jià)高于第二次，按照常理，應(yīng)該后次高于前次，第一次出現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)過高的現(xiàn)象，主要是因?yàn)榈谝淮蔚脑u(píng)估是一次實(shí)驗(yàn)，存在一些不成熟的地方。
在這次基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整中，商業(yè)、住宅、工業(yè)三種主要用地中，住宅的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的幅度最大。與上一次相比，這次住宅一級(jí)地價(jià)漲了68.75%，末級(jí)地價(jià)增長了43.75%。
地價(jià)對(duì)比
一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)價(jià)略低于武漢
在鄭州本次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后，記者將其與周邊省會(huì)城市西安、武漢、濟(jì)南、合肥、石家莊、太原最近的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了比較。
在2007國內(nèi)生產(chǎn)總值方面，武漢市為3141.5億元，西安市為1737.1億元，石家莊市為2393億元，太原市為1254.95億元，鄭州市為2421.2億元。
鄭州市此次住宅一級(jí)地價(jià)格擬定為4050元/平方米，略低于武漢的4398元/平方米，明顯高于石家莊的2802元/平方米、太原的2823.6元/平方米、西安的2610元/平方米；末級(jí)地鄭州460元/平方米的價(jià)格，略低于武漢的686元/平方米、石家莊的628元/平方米和太原的650元/平方米，高于西安的26元/平方米(第十二級(jí))。
這次，石家莊和太原與鄭州同步，都對(duì)地價(jià)進(jìn)行了調(diào)整。從2007年經(jīng)濟(jì)水平來看，鄭州略高于這兩市，所以鄭州的商業(yè)和住宅的最高級(jí)別地價(jià)高于這兩市；而在末級(jí)地價(jià)上，鄭州則低于這兩市的水平。
住宅用地基準(zhǔn)價(jià)省內(nèi)最高
在本省地盤上，鄭州與周邊城市洛陽、新鄉(xiāng)、安陽、焦作、開封5市也進(jìn)行了對(duì)比，住宅、商業(yè)、工業(yè)三者的基準(zhǔn)地價(jià)，鄭州都是最高的。
以住宅用地為例，鄭州1級(jí)地價(jià)擬為4050元/平方米，洛陽、新鄉(xiāng)、安陽、焦作、開封分別是1875元/平方米、1100元/平方米、960元/平方米、725元/平方米、820元/平方米；鄭州末級(jí)地價(jià)擬定為460元/平方米，而這幾個(gè)城市分別為315元/平方米、400元/平方米、310元/平方米、230元/平方米、280元/平方米。
很顯然，鄭州地價(jià)明顯高于這些城市，這是由鄭州的綜合實(shí)力和在省內(nèi)的地位決定的。
代表意見
多數(shù)代表認(rèn)為 住宅基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)得有點(diǎn)高
昨日的聽證現(xiàn)場(chǎng)，多數(shù)代表認(rèn)為住宅基準(zhǔn)地價(jià)漲幅有點(diǎn)高。
從事鐵路工作的退休職工劉先生說，他工作40年了，但存款不過20萬元，還是買不起房。他認(rèn)為這次住宅基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)得有點(diǎn)高。
河南明天置業(yè)有限公司經(jīng)理董根來也認(rèn)為住宅基準(zhǔn)地價(jià)的增幅有點(diǎn)大了。他說，2007年11月上旬，鄭州的房價(jià)到了一個(gè)最高點(diǎn)，而在這種情況下，房價(jià)和地價(jià)并不是理性的價(jià)格，如果據(jù)此來調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，增幅有點(diǎn)大了。
他覺得住宅地價(jià)增幅控制在40%~55%就可以了，而住宅七級(jí)土地的增幅控制在22%~35%比較合適，增幅過大不僅會(huì)造成成交量的下降，財(cái)政收入也會(huì)降低，還會(huì)影響到城市化進(jìn)程。
一位女士也說，她感覺這次地價(jià)調(diào)整的幅度比較大，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月份至今一直處于低迷狀態(tài)，但地價(jià)還調(diào)這么高，她不理解。另外，她認(rèn)為工業(yè)用地級(jí)別的劃分區(qū)域過大，不太合理。
影響分析
基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整不影響房價(jià)？
基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)高會(huì)不會(huì)帶動(dòng)房價(jià)增高呢？
鄭州市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，本次土地調(diào)價(jià)，市民心理上會(huì)受影響，但實(shí)際上不會(huì)影響房價(jià)。因?yàn)槟壳伴_發(fā)商拿地都實(shí)行招拍掛，而招拍掛的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)地價(jià)。開發(fā)商不會(huì)因?yàn)槟玫乇阋司徒档头績r(jià)。但不排除開發(fā)商為自己漲房價(jià)找理由。實(shí)際上房價(jià)和地價(jià)開發(fā)商是倒過來算的，先打算好要賣的房價(jià)，最后決定拿地的價(jià)錢。實(shí)際上，房價(jià)的高低是由市場(chǎng)決定的。
鄭州市豫華土地評(píng)估咨詢有限公司受鄭州市國土資源局的委托，對(duì)鄭州市這次基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。
昨日，該公司總經(jīng)理蘇斌說，目前市場(chǎng)上的土地掛牌起始價(jià)、招標(biāo)拍賣底價(jià)、宗地評(píng)估等幾類價(jià)格的確定都是以基準(zhǔn)地價(jià)為重要參考依據(jù)，但不會(huì)影響房價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)的提高只是為了更好地防止國有資產(chǎn)的流失，也就是說土地拍賣價(jià)格有了參考下限。
這次聽證者的意見，國土部門會(huì)附在這次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整情況的后面，上報(bào)政府有關(guān)部門。基準(zhǔn)地價(jià)還會(huì)再次進(jìn)行修改，所以目前的基準(zhǔn)地價(jià)并不是最終結(jié)果，最終基準(zhǔn)地價(jià)要以政府公布的價(jià)格為準(zhǔn)。
相關(guān)鏈接
基準(zhǔn)地價(jià)：
在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)不是具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格，是以基地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等因素，通過系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評(píng)估而確定。
鄭州市各類土地級(jí)別及相應(yīng)擬定基準(zhǔn)地價(jià)表
住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地
級(jí)別 元/平方米 萬元/畝 元/平方米 萬元/畝 元/平方米 萬元/畝
1 4050 270 5250 350 1070 71.33
2 3070 204.67 3920 261.33 830 55.33
3 2330 155.33 2950 196.67 650 43.33
4 1710 114 2220 148 510 34
5 1200 80 1700 113.33 384 25.6
6 780 52 1250 83.33
7 460 30.67 900 60
8 600 40
