首頁 > 新聞中心 > 2003-20097月份的鄭房指數分析報告出來了。報告顯示，與6月份相比，7月份鄭州樓市呈現價跌量增的態勢。而與5月份相比，6月份走出的是價漲量縮的行情。如果價跌量縮，說明市場缺乏購買力的支撐；而如果價漲量增，歷史證明這種追漲是一種非理性的表現。從前幾個月的數字可以看出，鄭州樓市開始表現出合乎情理的走勢。這就昭示著雖然還顯冷清，但是，市場并非缺乏激情，而是在等待點燃。
價格壓制的需求
7月份鄭房指數分析報告顯示，7月鄭州商品住宅市場出現了“量漲價跌”的局面，與6月份的情況恰好相反。7月份鄭州房價回落，商品住宅每平方米均價比6月份下降536元，創下近年來單月最大跌幅。而成交量卻大幅回升，商品住宅7月份銷售5599套，比6月份多賣了873套，增幅達到18.47%；商品住宅銷售面積51.6萬平方米，同比上漲了18.14%。
從數字上就可以明顯地看出，成交量的增減與房價的漲跌有著密切的聯系。6月份鄭州市商品房均價為每平方米4898元，比5月份上漲662元，成交量明顯萎縮，比5月份減少27.69萬平方米；而7月份鄭州市商品房每平方米均價4316元，回落582元，成交量立即作出呼應，回升至60.79萬平方米，比6月份多賣了6.35萬平方米。
中原地產市場高級分析師李明明認為，眾多樓盤大幅度打折優惠，是導致7月份價格回落的主要因素之一。王牌地產研究院監測的數字表明，鄭州市近70%的樓盤近期進行了或明或暗的調價，很多開發商更是慷慨地拿出幾十套甚至上百套低于市場價每平方米500元~1000元的“特價房”促銷，而新盤在認購時，很多都打出5000元抵2.5萬元、2萬元抵4萬元、4萬元抵8萬元的優惠幅度。比如升龍國際中心規定購買指定戶型即贈16888元的超值禮金；鑫苑·景園推出電梯洋房2萬抵5萬、社區配套商鋪1萬抵2萬的措施；好萊塢承諾每套成交房源均由嘉業地產贈送裝修基金2萬元；寶龍城市廣場限量旺鋪的搶購活動交預約金5000元購房抵5萬元；銀基王朝更是推出了10套優惠房源，最高優惠幅度可達6萬元……開發商的大幅讓利，很快有了市場的回應，7月份成交量躥高，購買力在價格回落過程中得到一定程度的釋放。
7月份的銷售情況顯示，寫字樓的成交一片慘綠，只成交不到120套，均價每平方米還不到5400元，而且出現了“零批售”，沒有一個新項目入市。商鋪的成交也在400套左右，李明明說如果不是一兩個大項目的支撐，7月份商鋪的成交量也許會創出新低。此外，從購房者構成來看，48%的住房被鄭州本地人購買，省外購房者8%左右，這也從一個側面說明鄭州樓市并未受到南方炒房團的影響，在觀望氣氛濃厚的市場氛圍下，購房者投資需求較小，支撐鄭州房地產市場的，是以居住為主的剛性需求。
但是，在高房價面前，即使是剛性需求也在一定程度上得到壓制。在鄭州西南板塊某售樓部，記者遇到了正在和女朋友看房的胡先生。胡先生說，他和女朋友打算明年結婚，所以急需買房子，他們已經看了七八家樓盤，也有比較滿意的房子，可就是覺得房價還有點高，希望房價能再降一降，或者等著有住交會開發商搞特價的時候再買。
銷售的沖動
王牌企劃董事長上官同君說，由于持續了半年多的市場觀望，與去年相比，交易量萎縮三到四成，而供應量卻多于去年同期，鄭州市商品房空置率有所上升。7月份商品房批準預售面積87.83萬平方米，達到了今年2月份以來的最高值，與去年同期水平相差不多，其中住宅批準預售項目同比環比均有所增長。但是，實際銷售面積卻只有去年同期的65%。一方面是供應的增加，而另一方面是銷售的持續低迷，這就導致了空置率的進一步上升。據統計，截至7月底，鄭州市商品房累計可售面積(空置面積)675.67萬平方米，同比增加51.49%，其中，商品住房累計可售(空置面積)486.68萬平方米，同比增加62.22%。空置規模繼續攀升，銷售面臨的壓力進一步加大。
根據鄭州市統計局8月初公布的鄭州50家重點房地產企業今年上半年經營情況調查結果，50家企業中，上半年資金來源充裕的企業比重僅為6%，而資金來源緊張的企業為24%。其中資金緊張的房地產企業中有75%是銷售資金回籠較慢的原因，可見銷售速度的下降已經成為制約鄭州房地產企業發展重要的資金瓶頸。
9月的期待
對于體育來說，8月注定是火熱的；而對于房地產來說，8月將會更加冷清。而這一切，都是因為正在召開的奧運會。
8月，全球的目光都集中于奧運會的賽事上。對于主辦國來說，更是如此，多數人的目光會被牢牢地吸引到熒屏上，購房計劃會被推遲，8月份房屋銷售會陷入明顯的低谷期，與奧運會的火熱相比，樓市在接下來的一段時間會面臨更為嚴峻的考驗。
省會某開發公司副總經理劉先生說，現在，多數開發商都在河里掙扎，越是在這個時候，越要讓市場聽到自己的聲音。不然的話，如果徹底沉下去了，想再浮上來就不那么容易了。
市場的表現也正如開發商所說，7月份鄭州市場上開盤的只有逸品香山、盛景等五六個樓盤，8月份除了已開盤的橡樹玫瑰城、利海托斯卡納等四家，預計開盤的只有金岸國際、力寶前城等三四家。也就是說，7、8兩個月開盤的樓盤加起來，還不及5月份一個月。但是，廣告投放量每個月卻都大于5月份，為“金九銀十”蓄勢的意圖十分明顯。
李明明斷言，9月份隨著奧運圣火的熄滅，購房者的目光將會重新轉向房地產市場，尤其是大河報將在9月舉辦秋季住交會，將會成為點燃中原房地產市場的導火索。
