首頁 > 新聞中心 > 2003-2009【現象解讀】
寫字樓賣不過住宅價，空置率高企
幾天前，位于隴海路上的一棟寫字樓在鄭州各大媒體打出了促銷廣告，“3900元起價”的字眼分外顯眼。“寫字樓才賣這個價格？比附近的住宅還要低？”市民張先生說，他看到這個廣告的第一反應是有點不敢相信自己的眼睛。
事實的確如此，這棟寫字樓位于市內兩條交通主干道的交會處，附近的住宅小區，價格也賣到了5000元左右。而距其不遠、位置還不如此處的一棟住宅小區， 房價甚至直逼6000元。
無獨有偶，寫字樓打出超低價格廣告的也不止上述這一家。一個月前，東風路上某棟寫字樓打出了“均價3600元”的廣告。而早在去年，紫荊山路上的裕鴻國際 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)開盤，其中一棟寫字樓的起價定在了4880元。當時，這一價格遠遠低于周邊的住宅價格。
現在，讓我們回過頭來看一下鄭州市房管局公布的8月份鄭房指數。數據顯示，8月份全市商品房賣出11217套，其中商品住宅銷售10409套，比7月份多出184套；而非住宅銷售只有808套，其中寫字樓287套，這一數字比7月份下降了38.04%。
金水區的樓宇經濟一直領跑鄭州市，河南省社科院的一項調查顯示，目前金水區共有商務樓宇224棟，在建、待建商務樓盤46個，但商務樓宇入駐率為82.8%。即便是情況較好的豐產路辦事處轄區，已建成的商務樓宇中，還有13%的面積閑置。
有業內人士分析說，全市所有商務樓的實際閑置率可能會更高，老的寫字樓入駐率為80%~90%，新寫字樓大多在40%~50%，有的甚至不足30%。
再來對比一下全國一線城市的數據，可以看出，多個城市的寫字樓空置率逐漸高企，租金也呈下滑趨勢。北京寫字樓空置率一直處在高位運行，CBD地區甚至達到35%，租金下挫嚴重；上海的寫字樓市場仍然持續低迷，難阻跌勢；廣州、深圳的寫字樓空置率均接近1/4，租金也呈下滑趨勢。
秋天來了，莫非鄭州的寫字樓市場也開始步一線城市后塵，秋意漸寒？
【市場分析】
“只租不售”或將成為寫字樓發展趨勢
傳統模式下，開發商開發完成后為了盡快保證資金回籠，一般都會出售70%～90%的寫字樓，有些甚至出現全部出售的情況。“以售為主幾乎成為行業的通病。”一位長期從事房地產研究的業內人士認為，開發商這樣做回收資金的速度快、工期快，便于滾動開發，短期收效較高，但是也有很大的弊病。
該業內人士分析，以售為主的寫字樓，開發商為追求利潤率，可能會犧牲部分公共空間；在客戶的選擇上，缺乏針對性；在后期的管理、服務上，會存在諸多不確定性。而以租為主的寫字樓，開發商則比較注重公共空間的設計和各種商務配套，在客戶的選擇上更加謹慎，也更有針對性，保證了樓盤的總體檔次，在物業服務上，也將更加盡心。
這位人士認為，隨著寫字樓市場競爭的不斷加劇，“只租不售”或將成為未來寫字樓市場的發展趨勢。
與傳統寫字樓經營方式相比，只租不售意味著開發商自己承擔起了經營風險。為了保證出租率，開發商在質量上必須傾盡全力，才能吸引商戶入駐，保證利潤。寫字樓出售面臨的最大問題是統一管理和整體形象問題，好的寫字樓需要高水平的統一管理、統一經營，這樣才能更長久保持較高的物業品質。如果分別打散出售，各業主之間的檔次參差不齊，寫字樓品質可能無法控制。
據了解，目前鄭州開發商大都采用分層的方法來解決這樣的問題，做法是將樓層較低的分散賣給小業主，樓層高的整層出售。
這樣造成的結果是，由于開發商不擁有房產權，如果高層的業主拆分面積出租，也是很難控制的。分拆銷售的寫字樓，業主只謀求個人利益最大化，忽略商業項目整體定位的統一性，開發商也無權進行統一經營、統一管理，容易引發開發商、物業管理企業、業主、租戶之間的各類沖突。“如果只租不售，則可有效避免上述問題。”該業內人士說。首先，只租不售的模式保持了寫字樓產權的統一，有利于日后寫字樓的統一經營、管理與維護，更能使物業形象得到良好的維護和提升。同時，只租不售模式使租賃面積更具有彈性，能滿足客戶因業務擴張而增加辦公面積的要求。
只租不售還有一個巨大的好處：免征土地增值稅。如果將物業售賣增值，要繳納稅金，如果只租不售，物業仍是開發商自己持有，就可以免除被征稅。開征土地增值稅后，在追求利潤最大化的前提下，很多開發商在實際操作中都愿意將寫字樓自己持有。
【投資建議】
物業好壞決定商務地產投資能否保值
既然寫字樓的投資價值較高，那么，準備投資寫字樓的市民需要注意哪些方面的事項呢？
業內人士認為，寫字樓投資的先期成本較高，短期內不可能有明顯的投資回報，物業空置時間一般在半年到一年左右，因此投資者應做好充分的心理準備，對投資風險要有足夠的認識。
毋庸置疑，地段仍然是決定寫字樓成敗的關鍵因素。
鄭州同致行地產顧問有限公司品牌運營總監曹慶偉建議，不能盲目考慮降低投資成本，去選擇一些地理位置較偏、售價相對便宜的物業，這樣反而會加大投資風險。此外，開發商的實力、物業管理公司在行業內的信譽，也是決定成敗的重要因素。
在操作技巧上，要懂得預先“料理”租金的上升空間。有的開發商或者物業管理公司會有委托租賃業務，在簽訂合同時委托時間最好不要超過兩年。因為從長遠來看，寫字樓租賃市場行情還會慢慢走高，如果簽訂長期合同的話，投資者會無法享受到租金上漲帶來的收益。
有水準的投資者，還應該堅持細分市場，通過瞄準目標客戶群，來確定具體樓盤的投資。因為企業選擇寫字樓辦公的首要目的，是為了提升企業形象。知名企業和實力企業都將寫字樓的檔次、形象，作為僅次于地段的主要因素。
有業內人士強調，投資寫字樓時，對一些具體的事項要親身體驗。對于實際使用的企業來說，寫字樓的品質至關重要。如交通、停車場、外立面、大堂、電梯質量、采光通風是否良好等，都需要逐一比較、現場觀察、實地感受。
此外，一些投資客容易忽略物業問題，這可能成為投資失敗的原因。物業管理的好壞，是決定你的投資能否保值和增值的至關重要因素，首先要看物管公司的品牌和口碑，關鍵是看該管理公司是否能做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷。
觀點
PK
A價值被低估 未來空間很大
一種觀點認為，鄭州寫字樓市場的未來空間很大，發展潛力無限，目前的形勢只是正常的調整。
一位不愿透露姓名的房產代理公司負責人說，任志強出席“2007中國(鄭州)商務地產高峰論壇”時，曾用這樣一句話總結、展望鄭州寫字樓市場的前景——“生得晚不一定長得矮”。
這位負責人認為，這說明鄭州寫字樓的市場空間還很大。事實上，鄭州目前最好的寫字樓價格，每平方米也只賣到8000元左右，而住宅賣到這個價格之上的并不鮮見，鄭東新區的綠城百合、雙河灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)等小區早已突破此價。業內人士都很清楚，現在投資住宅的回報率是普遍下降的，投資商鋪的風險又很高，而投資寫字樓的收益卻在穩定持續增長。
河南省房地產業商會常務副會長趙進京認為，北京、上海等一線城市的寫字樓市場已經成熟，這些城市的第三產業發達，新興產業發展迅速，外資企業數量大，對高檔寫字樓的需求旺盛。與此相比，鄭州的寫字樓市場目前以中低檔產品為主，高檔寫字樓發展迅速，中小企業是消費主體，客戶群體以省內企業為主。
在市區，許多寫字樓的售價竟不及周邊住宅。對這種奇怪的“倒掛”現象，趙進京認為，在一定程度上，寫字樓的市場價值確實被低估。但從經濟發展的角度來看，這種現象是必然的，也是合理的。
就區域而言，鄭州的第三產業正處在一個發展階段，商務、娛樂設施欠缺，在市區內，各種生活配套較為完備，高端商務配套資源較為稀缺，所以市區內即使寫字樓項目出現，由于該項目自身或周邊的相關配套并不完備，也會導致寫字樓項目的市場價值縮水。
B同質化競爭嚴重 過剩苗頭漸顯
另一種聲音則認為，鄭州作為內地二線城市，目前的寫字樓容量已經超出了經濟發展的需求，過剩苗頭漸顯。
鄭州同致行的曹慶偉認為，鄭州的內向經濟屬性較強，且規模以上企業較少，對高端寫字樓的需求量不是太大，而目前市場上的寫字樓產品差異化較小，爭相定位高端產品，這就容易導致產品同質化，因此從一定程度上說鄭州的寫字樓市場已經開始顯現過剩苗頭。“鄭州的寫字樓市場還存在著一些問題，比如政府缺乏宏觀規劃，布局上略顯混亂，有的地方其自身和周邊的屬性就決定了這個地方可能不太適合做寫字樓，開發商卻一意孤行，硬要做成寫字樓，將來能經營好嗎？”曹慶偉對鄭州的寫字樓市場不無擔憂，在他看來，不少寫字樓的產品定位也是不甚清晰的，一擁而上就先行開發了，不管賣給誰，銷售完畢就了事，不注重后期的持續運營和可成長性，其實這也是一個很大的隱患。
上海綠地集團中原房地產事業部營銷總監白伊劍認為，現在的寫字樓市場面臨著比以往任何時候都要激烈的競爭，一方面是量的急劇放大，很多寫字樓面市，商住樓、綜合體、純寫字樓和高檔、中檔、低檔寫字樓等一應俱全，“僧多粥少”必然引起競爭；另一方面，質的嚴重趨同有可能會引發價格戰，不但開發商要讓利，最終受損失的可能還是購房者。
