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2009年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況“出爐” 商品住宅超半數(shù)被“外地人”買走
核／心／提／示
2009年，鄭州樓市從剛開始的“冷清”，經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”、“盛夏”、“金秋”到年底的“爆棚”，房子價(jià)格和成交量一路飆升，雙雙創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，超過(guò)了房地產(chǎn)“巔峰期”的2007年。而銷售火爆的市區(qū)商品住宅，有52%被“外地人”買走。
關(guān)鍵詞
房?jī)r(jià)
商品住宅均價(jià)高漲
2009年，房?jī)r(jià)漲了多少？這無(wú)疑是老百姓最為關(guān)心的。去年，鄭州市商品房銷售均價(jià)達(dá)4910元／平方米，同比上漲10%。盡管漲幅低于2007年和2008年，但這一價(jià)格與2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。
其中，商品住宅去年銷售均價(jià)為4580元／平方米，比2008年漲了586元，漲幅為14.7%。非住宅銷售均價(jià)為6939元／平方米，漲幅為1.6%。
分析：從數(shù)據(jù)上看，去年商品住宅的漲幅明顯高于商品房整體漲幅，并高于全國(guó)的平均水平，這說(shuō)明去年上漲的房?jī)r(jià)，更多是因?yàn)樯唐纷≌焖偕蠞q拉動(dòng)所致。
在月度商品住宅銷售均價(jià)對(duì)比上，1月份3908元／平方米的價(jià)格是全年最低，這也是去年唯一一個(gè)在4000元／平方米“關(guān)口”之下的月份。全年價(jià)格最高的月份是11月，當(dāng)月商品住宅均價(jià)為4850元／平方米，比1月份每平方米漲了942元。12月份，一批經(jīng)適房集中銷售拉低了當(dāng)月房?jī)r(jià)，盡管如此，當(dāng)月商品住宅均價(jià)也達(dá)4545元／平方米，比1月份高了637元。
兩個(gè)價(jià)位段最受歡迎
從不同價(jià)位商品住宅的銷售情況看，每平方米4000元～5000元的銷售比重達(dá)到43.4%；其次是每平方米5000元～6000元的商品住宅，其銷售比重占到23.8%。這兩個(gè)價(jià)位段的商品住宅的銷售套數(shù)占到商品住宅整體銷售套數(shù)的2／3，是鄭州樓市的主力成交價(jià)格。同時(shí)，這兩個(gè)價(jià)位段的銷售比重均較前兩年有較大提高，其中前者同比提高了8.9個(gè)百分點(diǎn)，后者提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。
關(guān)鍵詞
銷售
商品住宅銷售突破10萬(wàn)套
鄭州樓市去年的銷售出現(xiàn)了前所未有的火爆局面。可以說(shuō)是從“寒冬”走到了“盛夏”，12月份更是創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到16886套。
從數(shù)據(jù)上看，去年市區(qū)商品住宅銷售面積首次逼近千萬(wàn)平方米，達(dá)到998.58萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超2008年568.14萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)。從銷售套數(shù)上看，去年商品住宅銷量為112050套，同樣創(chuàng)下了年度銷售紀(jì)錄。
從各月的銷售情況看，去年年初，樓市還是“門前冷落鞍馬稀”；2月份“小陽(yáng)春”行情顯現(xiàn)；3月份商品房銷量創(chuàng)單月紀(jì)錄，首次突破萬(wàn)套“關(guān)口”；4月、5月是高位調(diào)整階段；6月再度突破萬(wàn)套，進(jìn)入“盛夏”行情；進(jìn)入7月份，投資性需求的購(gòu)房者加入了購(gòu)房大軍，商品住宅銷量首次突破萬(wàn)套；最后3個(gè)月，在“恐慌性購(gòu)房”氣氛的蔓延下，樓市銷量繼續(xù)飆升，終于在年底“爆棚”，12月份，市區(qū)商品住宅銷量創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到16886套。
分析：鄭州商品住宅銷售占比在持續(xù)兩年下降之后，2009年出現(xiàn)了止降回升，在商品房銷售的份額達(dá)到86%，同比提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明2009年房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)首先是從商品住宅開始的，拉動(dòng)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量也來(lái)源于商品住宅。
小戶型商品住宅銷量大增
2009年，鄭州90平方米以下商品住宅的銷售套數(shù)達(dá)到70850套，同比增長(zhǎng)125%，高于商品住宅整體增幅32.6個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下商品住宅的銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的比重也達(dá)到63.3%，同比提高了9.2個(gè)百分點(diǎn)。
分析：鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)新視野工作室有關(guān)人士分析，90平方米以下商品住宅銷量大增不僅是由于“90／70”政策執(zhí)行后，市場(chǎng)上所提供90平方米以下商品住宅數(shù)量增加，同時(shí)也是由于2008年年底市政府出臺(tái)的90平方米以下商品住宅契稅減收政策，這對(duì)90平方米以下商品住宅市場(chǎng)的需求有所刺激。這表明2009年的自住性購(gòu)房需求是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇的強(qiáng)勁主力。
關(guān)鍵詞
購(gòu)買人群
市區(qū)商品住宅超半數(shù)被“外地人”買走
2009年，鄭州來(lái)自“本省其他地區(qū)”購(gòu)房者的比例首次超過(guò)鄭州市商品住宅銷售總套數(shù)的一半，達(dá)到52%，同比提高6.3個(gè)百分點(diǎn)；其購(gòu)買套數(shù)達(dá)到58285套，同比增長(zhǎng)118.9%，高于全市商品住宅銷售套數(shù)92.4%的增幅。同時(shí)，來(lái)自“外省市”、“本市郊縣”購(gòu)房者的比例也都有所增加。
分析：這一方面說(shuō)明隨著城市的建設(shè)和發(fā)展，鄭州正煥發(fā)出“城市魅力”，在鄭州工作、生活的外地人日益增多，他們對(duì)住房有著更迫切的需求；另一方面，作為區(qū)域性的中心城市，鄭州已成為周邊郊縣及省內(nèi)富裕人群置業(yè)的首選目標(biāo)，而且鄭州作為二三線城市，也成為一些“炒家”的投資目標(biāo)，這可以從來(lái)自“外省市”過(guò)萬(wàn)套的購(gòu)買量中得到印證。
關(guān)鍵詞
二手房
價(jià)格漲幅高于商品房
去年，二手樓市同樣“火爆”，由于營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止的影響，二手房年底更是出現(xiàn)了高潮。
去年全年二手房交易面積達(dá)265.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)141.9%。二手房交易量大幅增加得益于二手房交易稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策，這些政策的實(shí)施，使連續(xù)兩年下降的二手房交易量得到了明顯的上升。
在成交價(jià)格方面，自2002年以來(lái)，鄭州二手房的價(jià)格一直呈上漲之勢(shì)，特別是2005年后，年度漲幅都在12%以上。去年，二手房交易均價(jià)達(dá)3331元／平方米，同比上漲12.7%，高于商品房?jī)r(jià)格漲幅2.7個(gè)百分點(diǎn)。
分析：二手房?jī)r(jià)上漲的原因主要有四點(diǎn)：一是新房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，帶動(dòng)二手房成交價(jià)“水漲船高”；二是賣家看市場(chǎng)形勢(shì)好“坐地起價(jià)”，惜售心理推高售價(jià)；三是觀望氣氛被政策打破，需求大幅增加；四是地鐵等一批大型工程“上馬”，使沿線二手房售價(jià)集體看漲。
記者對(duì)話房管局局長(zhǎng)
昨日，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些熱點(diǎn)問(wèn)題，記者采訪了市房管局局長(zhǎng)王萬(wàn)鵬。
記：能不能預(yù)測(cè)一下接下來(lái)鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么樣？
王：房?jī)r(jià)是由很多因素造成的，和一線城市和部分二線城市相比，鄭州泡沫的成分相對(duì)較小。鑒于國(guó)家最近出臺(tái)的關(guān)于加大保障性住房和土地的供給等舉措，包括去年拿了很多地的房地產(chǎn)企業(yè)，今年的銷售量會(huì)多一些，可能不會(huì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，應(yīng)該是小幅攀升或局部調(diào)整。
記：最近，廣西南寧取消商品房預(yù)售制度，推行全現(xiàn)房銷售，鄭州會(huì)不會(huì)推行這種措施呢？
王：最近專家對(duì)是否取消預(yù)售爭(zhēng)議非常大，有很多專家認(rèn)為取消預(yù)售制度并不能拉低房?jī)r(jià)。因?yàn)殚_發(fā)商現(xiàn)在通過(guò)預(yù)售，取得了資金，加快了房屋建設(shè)，本身就降低了運(yùn)營(yíng)成本。如果取消預(yù)售制度，完全從金融市場(chǎng)獲取資金，開發(fā)的成本就會(huì)提高，最后還是要轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
去年，鄭州出臺(tái)并實(shí)施了商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，把預(yù)售資金監(jiān)管起來(lái)，確保業(yè)主的利益。目前我們正在探討逐步提高預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)。
記：現(xiàn)在經(jīng)適房以高層為主，價(jià)格在2600元／平方米左右。一些夠條件買經(jīng)適房的人覺得有點(diǎn)貴，覺得便宜的市民又不夠條件，造成了能買的買不起，想買的不夠資格，這種問(wèn)題怎么解決？
王：經(jīng)適房要首先保障最困難群體。新經(jīng)適房管理辦法也提到適時(shí)對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。目前我們是把相對(duì)比較困難的群體先涵蓋，然后逐步向比這些人收入稍高的人群逐步延伸。
經(jīng)適房?jī)r(jià)格在2600元／平方米左右，一個(gè)月收入在3300元～3400元的家庭，還是可以買得起的。不符合經(jīng)適房條件，又買不起商品房的“夾心層”，將來(lái)還可以購(gòu)買限價(jià)房。
記：不少人熱盼限價(jià)商品房，今年有沒有可能推出？
王：限價(jià)商品房的政策現(xiàn)在正在醞釀。在做決策前，要看需求量有多大。
政府現(xiàn)在要對(duì)土地進(jìn)行調(diào)查，到底有多少土地能夠拿來(lái)做住宅的建設(shè)，尤其是保障性住房的建設(shè)。在摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，才能制定出符合實(shí)際的各種政策。
