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　“一鋪養三代”的觀念，即便在這個瞬息萬變的時代也始終沒有過時。精明的香港投資人把投資分為“金、銀、銅、鐵”，而這其中，商鋪是當仁不讓的“金”。

　　然而與保值性更穩定的住宅相比，普通投資者在選擇商鋪時不得不謹慎行之，錯誤的選擇可能讓投資者血本無歸。商業地產方面的專家指出，在選擇一個商城里的商鋪時，首先要看這個項目的交通及客流“兩大動線”，把握好這兩點，商鋪投資的回報率才可能實現。

　　●交通動線決定客流量

　　對于商業項目而言，地段是決定成敗的關鍵。北京東方國泰商業顧問總經理李沐天介紹，位于城里或者二環、三環乃至四環周圍的商業帶是商業成功的位置保證，而且相較之下，商圈比單個商業建筑的影響更大。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發達的地方自然能帶來更多人氣。老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優勢。

　　但這里面有不少講究，“交通動線”是具體到項目的衡量指標，它決定了商業項目的客流量，也就是說有多少人會經過項目門前。“很多投資者片面地認為，越是靠近交通主干道地理位置越好。事實卻恰好相反，商業的最佳位置一定不能在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。”李沐天進一步解釋，如果一個項目處在環路和一條主干道的交叉口一側（四個角中的一個角），那么與它方向相反的兩條路上的人都會與之擦身而過，要到達項目就一定得圍繞兩條路轉圈。這樣一來，看似黃金位置實際卻是商家選址的“雞肋”。
　
　　除了通達性之外，合理的交通組織和停車便利也越來越被關注。“很多商業的位置絕佳，但停車方式不合理或者車位緊缺，就會隔絕掉很多消費者，這些都是商業選址時需要考慮的。”

　　●客流動線決定消費者感受

　　外部交通固然重要，但商業體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。李沐天介紹，如果說交通動線決定了多少人會經過項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。

　　“很多商業項目由于缺乏內部交通的科學設計，讓消費者即便處于商場內部，也很難與商品發生有效接觸。”李沐天說，比如電梯和走道的連接方式，如果不科學很可能讓消費者逛不了商場的整層。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業項目的外部環境非常滿意，但一進到商場內部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數量不夠。“商業設施內部的合理設計能夠讓消費者在商業體中逗留更長的時間，從而產生更多消費可能。”

　　針對小商鋪的投資者，筆者建議是“在評析一個商業體內部交通的好壞時，可以從垂直交通和平面交通兩個方向分析。”垂直交通是人流從低樓層向高樓層運動的方式，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。好的內部交通設計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。“因此，具體到小的投資者，一定要了解自己選購的商鋪位置。”