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2008年12月04日08:21 東方今報
來自部分地產機構的市場監控表明，各種新政的累積效應在11月的鄭州房地產市場初顯成效。與10月相比，普通商品住宅每天多賣出去約100套；然而一直被業內人士認為要“井噴”的二手房交易市場，無論成交量還是成交均價波動都不大。
●商品住宅銷售實現“井噴”
【數據】鄭州同致行地產顧問有限公司(下簡稱鄭州同致行)對市場監控獲得的數據表明：10月5日~28日平均每天銷售商品住宅約129套，銷售均價約3901元/平方米；11月5日~30日，日均銷售商品住宅約225套，銷售均價約為4063元/平方米。
也就是說，與10月相比，11月實現了成交量和成交均價的雙增長，日均銷量激增74個百分點、均價略有上浮。特別是在11月份的最后一周內，商品住宅成交了2000多套，相當于10月份半月的銷售量。
【分析】鄭州同致行品牌運營部總監曹慶偉據此推測，11月份商品房的銷量有可能達到近幾個月的一個高峰。這種成交量的突然放量，一則說明國家最近出臺的一系列政策已對購房者的心理預期產生作用，二則受益于開發商的促銷措施。
各項政策猶如重重砝碼，加速了市場的回暖。11月初，央行明確表示不會出臺房貸細則，由各商業銀行自行規定。11月9日，國務院召開常務會議，確定了當前進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，提出了4萬億元的投資計劃，并明確指出房地產行業是國民經濟的支柱行業。
11月12日建設部表示，將實施9000億元住房保障投資計劃。11月24日，中國建設銀行出臺房貸細則，把符合政策新發放的個人住房貸款利率的下限調整為貸款基準利率的0.7倍。
最重要的是，11月27日央行下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。銀行基準利率的大幅降低使得之前的各項政策累積效應產生，極大影響了購房者的心理預期，當天鄭州商品住宅成交423套。大量積壓的剛性購房需求，在一系列政策刺激下，就爆發了市場中的購房潮。
同時，由于接近年底，各大開發商都推出優惠購房政策，很多樓盤的優惠幅度甚至高達10%，希望借此加速回款和增加2008年公司業績。
市場放量現象說明居民住房需求并沒有消失，只是被暫時壓制了。
●二手房市場持續平淡
【數據】據鄭州同致行公布的數據：10月5日~28日，二手住宅日均成交約33套，成交均價為2636元/平方米；11月5日~30日二手住宅日均成交40套，成交均價約為2550元/平方米。可見，二手住宅的成交量并未明顯放大，成交均價還下浮了3個百分點。
【分析】10月24日鄭州房產新政“十七條”頒布，其中關于二手房的交易提到繳補分離的辦法，業內專家據此推測，二手房交易不僅將在11月迎來小高潮，還將帶動一手住宅的銷售。11月初的頭幾天，二手房交易量確實比10月底翻了一番，但是隨后交易量卻呈現出日漸萎縮狀態。
王牌企業聯盟董事長上官同君認為如果成交均價不下降，投資者就沒有拋售閑置房的理由，二手房市場對于自住性購房者也就缺乏了吸引力。
曹慶偉認為，二手房交易平淡的主要原因是銀行對二手房的貸款首付和貸款利率態度較為謹慎，一直沒能推出足夠吸引購房者的措施。而且相對于商品房來說，二手房在戶型、小區內環境、景觀綠化等方面存在不足。因此更多的人更愿選擇商品新房。
業內觀點下結論為時尚早
上官同君認為，11月的成交量應該與10月持平。就目前交易情況看，單個樓盤每天能賣出去幾套房子已經屬于較好的情況，如果某天的成交量超過10宗，要么是集中簽約要么是團購。
11月最后一周連續幾天成交量超過400宗就是因為大規模的團購進入市場，因此這種字面上的放大尚不足以證明市場確實已經回暖。而曹慶偉則認為：“大宗團購此時入市，恰恰說明消費者對市場的信心正在回升，相信年底之前樓市會有短暫的春天。”
中原樓市將回暖
趙進京作為河南省房地產業商會的常務副會長，一直在關注鄭州房地產網上每日成交量的數據變化。他說，11月房屋成交量比10月翻了一番，可以看出中原樓市有逐步回暖的跡象。
新房的成交量翻番增長，會不會是經濟適用房大量入市？有業內人士提出這樣的疑問，房管局工作人員答復說，近期沒有經濟適用房大量入市。
而整個11月的成交均價在4100多元，如果是經濟適用房大量上市，價格應該會大幅“跳水”，趙進京說。
對于樓市回暖的觀點，鄭州尚地地產顧問公司副總經理張尚也表示認同，并談到被譽為經營之神的王永慶有個“瘦鵝”理論，在經濟低迷時，他以低價購入不動產，等到經濟好時，坐收厚利。
張尚建議，手里有錢的人士，趁目前的機會買房子，以后會獲得較好的回報。
節前將有小高潮
在春節前，可能會有一波小的成交高潮。河南綠地中原置業發展有限公司策劃部負責人許斌說。
許斌作出這樣的判斷，來自于他對宏觀形勢和市場的判斷。
政府下調了房屋買賣的交易稅費，又有央行大幅降息的利好，而面對低迷的市場，開發商低價開盤，這樣的雙管齊下，將催生購房行為。許斌認為。
據經濟學家趙曉統計，政府方面通過的這些稅費優惠，促使交易稅費下降了10%以上。“目前市場上銷售的新盤，4000多的價格，如果地段不錯，開發商是沒有利潤賺的。”河南振興房地產有限公司副總經理孫軍展說。(首席記者 奚春山 今報記者 李萌)
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16城市呈現回暖反應
據《21世紀經濟報道》發布的消息，11月樓市的小“陽春”同樣出現在北京、上海、深圳等一線城市。其中，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，環比成交套數及面積都增加超過50%；深圳在11月份的前3周成交都是持續回升，第四周略有下跌；上海全市整個11月成交商品住宅70.85萬平方米，環比上升了41.98%。
該消息同時稱，11月的最后一周，全國16個城市總體周成交量均值環比上升7%，中值上升8%。11月以來大多數城市成交量仍保持回升勢頭，目前已經連續四周，但增速放緩。
其中北京市的成交量放大有其特殊原因，據北京市房地產交易管理網的成交數據統計顯示，保障性住房的銷售套數占總銷售套數五成以上，很大程度促進了11月北京樓市回暖。再加上臨近年底，開發商面臨著較大回款壓力，令普通商品房面臨著巨大的銷售壓力，開發商不得不降價求售。
市場反應售樓部：感受到暖的氣息
王先生上周剛剛買下了自己的第一套房子，他說：“我相信房價也就這樣了，不會跌得更低。臨近年關，開發商肯定急著把手里的房子出手，好給各方面結賬，這個時候買房子就好像去買過季時裝，便宜。再說了，大家都說房價要降，可幾個月過去了，房價也沒降多少，因此有合適的還是趕緊買了吧。”
因此，樓市是否的確已回暖，數字不過是冰冷的反映，各售樓部才是最直接感受者。
漢飛·金沙國際自面市以來銷售情況一直不錯，據負責該項目的尚學軍副總經理介紹：“進入11月以來，我們能明顯感受到購房者信心的回升。雖然這種變化很微妙，體現在每日銷售量上的變化也很小，但是作為一線的工作者還是能捕捉到的，看房子的人多了、有誠意購買的人多了。”
中聯創地產總經理畢海濤也有同感：“進入11月以來，市場信心確實已經有了回暖跡象，我們在售的橄欖城自本月1日開盤后，已經簽約的就有200多套，他們大多是首次置業或者是想改善目前的居住環境。”
購房者：觀望氣氛有緩解
鄭州市民路先生想買房，對目前的房價，他做了個計算，比2007年下半年下降了近22%，這個數字讓他有些動心了。
但同樣在觀望房價的鄭州市民李女士提出疑問：“在市場上，衣服過了一季，經常會以超低價大甩賣，房子就不能賤賣嗎？”
對此，張尚認為，房子和衣服不能比，房子屬于不動產，從長遠看，是增值的，而衣服式樣過時了，貶值得很厲害，房子雖然有戶型設計不合理，價格上不去的問題，但總體來看，地段、價格、建筑質量是決定房子價值的關鍵所在。核心地段的老房子，仍然能在市場上賣高價。
