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2009年以來，隨著國家宏觀調控政策的作用凸顯，全國房地產市場在經歷了短暫的調整之后出現快速反彈：房地產開發投資逐月加快；房地產建設規模逐步恢復；商品房銷售市場持續升溫；房地產信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產開發投資增長提供了充裕的資金的來源。2010年，雖然繼續實施適度寬松的貨幣政策的基調已定，但政府已經開始關注房價的快速上漲，并在相關政策上進行選擇性調整，預計2010年全國房地產市場將保持平穩增長。受房價快速上漲原因的影響，未來樓市仍然具有一定的不確定性，如果房價繼續快速上漲，不排除市場會再次出現調整的可能。

一、2009年全國房地產市場運行情況

    從2009年房地產市場的運行情況來看，隨著2008年年底出臺的各項政策措施的逐步落實，促進房地產市場健康發展的政策效果逐步得到體現。2009年市場總體保持著持續回升的態勢，整體表現好于預期。

1．房地產開發投資增速逐月加快，但仍低于近年來平均水平

2009年1-10月，全國房地產開發完成投資28439.7億元，同比增長18.9%，增幅同比回落5.7個百分點。房地產開發投資占固定資產投資比重為18.9%。90平方米以下住房保持穩定增長。1-10月，90平方米以下住房完成投資6479.8億元，同比增長31.5%，增速較上年同期回落35.8個百分點。

分類型看，商品住宅完成投資19954.2億元，同比增長14.1%，增幅比上年同期下降13.3個百分點，其中，經濟適用房完成投資869.8億元，同比增長19.3%；辦公樓完成投資1084.6億元，商業營業用房完成投資3275.4億元，同比分別增長33.1%、35.4%，增幅同比分別上升了34.6、18.7個百分點。

2. 房地產開發到位資金充裕，個人按揭貸款資金規模增速加快

2009年1-10月，全國房地產開發企業到位資金總計44033.8億元，同比增長43.4%，增幅比上年同期上升37個百分點。其中，國內貸款9119.4億元，增長53%，利用外資376.6億元，下降29.6%，自籌資金14319.7億元，增長16.7%，其他資金來源20218.2億元，同比增長69.5%，其中個人按揭貸款增長119.7%。

與上年同期各類型資金來源的比重相比，其他資金來源上升較多，提高了7個百分點，其中個人按揭貸款比重上升了4.9個百分點。自籌資金比重有所回落，比上年下降了7.5個百分點，其中自有資金比重下降4.8個百分點。國內貸款比重同比上升了1.3個百分點，利用外資比重下降0.8個百分點。

3．土地購置與完成開發面積延續負增長

從完成開發土地面積看，1-10月，全國完成開發面積18444.7萬平方米，同比下降4.6%，降幅比上年同期擴大2.1個百分點。

從購置土地面積看，1-10月，全國房地產企業共購置土地面積24071.7萬平方米，同比下降18.7%，比上年同期回落13.1個百分點。全國土地購置費用為4535億元，同比下降0.9%，與上年同期相比下降24.5個百分點。

4.商品房建設規模繼續擴大，新開工面積降幅減緩

2009年1-10月，全國商品房建設速度保持平穩，新開工面積降幅減緩。分地區看，東部地區施工及新開工面積增速最低，竣工面積增速居中；西部地區施工、新開工面積增速最快，但竣工面積增速最低。

從施工面積上看，1-10月全國房屋施工面積為28.8億平方米，同比增長16.4%，增幅比上年同期下降2.3個百分點；其中，住宅施工22.6億平方米，增長15%，比上年同期低4.5個百分點。其中，商品房新開工面積8.1億平方米，增長3.3%，增幅同比下降4個百分點；其中，住宅新開工面積6.5億平方米，增長0.4%，同比下降6.5個百分點。

從竣工面積上看，1-10月全國商品房竣工面積3.8億平方米，同比增長22.8%，增幅同比上升13.7個百分點；其中，商品住宅竣工面積3.1億平方米，同比增長25.1%，比上年同期上升17.5個百分點。

5．市場銷售持續升溫，銷售面積和銷售額的規模與增速均創歷史新高

2009年1-10月，全國商品房銷售面積實現66368.7萬平方米，同比增長48.4%，比上年同期上升64.9個百分點；其中，商品住宅銷售面積達60974.7萬平方米，同比增長50.1%，辦公樓1017.3萬平米，同比增長28.2%，商業營業用房3330.1萬平米，同比增長32.9%。商品房銷售額實現31529.1億元，同比增長79.2%，與上年同期相比上升96.6個百分點。其中，商品住宅銷售額為27766億元，同比增長84.3%。

從各城市運行情況上看，多數城市商品房交易量呈持續上升態勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產市場銷售面積均大幅增長。

6．房屋銷售價格持續回升，大部分城市環比出現上漲

2009年1-10月，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態勢，10月，全國房屋銷售價格指數為103.9，比9月上升1.1個百分點，比上年同期上升2.3個百分點。新建房銷售價格指數為103.7，比9月上升1.1個百分點；二手房銷售價格指數為104.4，比9月上升0.9個百分點。

分城市看，10月份，70個大中城市中有28個城市房屋銷售價格漲幅高于3%，深圳漲幅最高為13.8%，9個城市房屋銷售價格同比出現下跌。從環比價格情況看，有68個城市房價環比出現上漲，僅包頭和吉林市房價環比仍有下跌。

二、房地產市場回暖的因素分析

2009年房地產市場快速回暖，出現銷售旺盛、市場成交活躍、房價水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素：

第一，經過房地產市場持續一年的觀望期，市場累積了一批具有購房需求和購買能力的自住型和改善型消費者，房價的回調為他們進入市場提供較好進機；

    第二，隨著去年年底全球各國救市政策的出臺，人們對未來通脹的預期加強，為避免通脹帶來了的資產損失，人們將轉向一些實現投資保值的資產和商品，而住房就是投資保值的重要對象；

    第三， 2008年年底，中央政府出臺了促進房地產市場健康的若干意見，對住房消費給予了相應的政策優惠，降低了住房消費和交易中的稅費負擔，進一步刺激了人們的住房消費；

    第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產業的信貸資金增長較快。據中國人民銀行的有關統計數據，截至2009年9月末，主要金融機構商業性房地產貸款余額為6.81萬億元，同比增長28.3%，增速比上年同期高14個百分點，比6月末高9.5個百分點。其中，購房貸款余額為4.35萬億元，同比增長30.1%，增速比6月末高12.3個百分點。

三、20010年房地產市場走勢預測

    2009年，全國房地產市場整體呈現“V”形走勢，一季度延續上一年的調整回落態勢，二季度起，銷售市場迅速復蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價格指數不斷上升。預計2010年，全國房地產市場整體增長平穩，投資、施工面積、新開工面積、土地開發和購置面積、房屋價格指數增幅平穩上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。

通過對1998年2月-2009年10月房地產各相關統計數據的分析，考慮到國內外經濟環境的變化，根據ARIMA模型，我們對2009年和2010年全國房地產業的主要指標預測如下：

2010年房地產主要指標預測情況

單位：億元、萬平方米、%

統計指標名稱	2008年		2009年預測		2010年預測
	絕對值	增速	絕對值	增速	絕對值	增速
城鎮固定資產投資	148738	26.6	194594	30.8	244741	25.8
＃房地產開發投資	31203	23.4	36093	15.7	44022	22
＃商品住宅投資	22441	24.6	25973	15.7	34097	31.3
房地產開發資金來源	39619	6.3	56315	42.1	73153	29.9
施工面積	283266	19.9	330260	16.6	390533	18.3
其中：住宅	222892	19.3	255679	14.7	309091	20.9
新開工面積	102553	7.5	112470	9.7	145098	29
其中：住宅	83642	6.2	88978	6.4	114631	28.8
竣工面積	66545	9.8	77265	16.1	80804	4.6
其中：住宅	54334	9	66059	21.6	69673	5.5
銷售面積	65970	-14.7	96078	45.6	112517	17.1
其中：住宅	59280	-15.5	87593	47.8	103272	17.9
房屋銷售價格指數	101.6		106.2		107.3
商品房銷售價格指數	101.8		105.9		106.1
商品住宅銷售價格指數	101.8		105.7		106.1

　　　　　　　　　　　　　　資料來源：國家信息中心中國房地產信息網(www.crei.cn)

1． 投資增幅保持平穩增長

    預計2009年全年，固定資產投資完成額達到19.46萬億元，增長30.8%，增速較2008年加快4.2個百分點。其中房地產開發投資完成3.61萬億元，增長15.7%，增幅同比回落7.7個百分點；商品住宅投資完成2.60萬億元，增長15.7%，增幅同比回落8.9個百分點。

2010年，預計城鎮固定資產投資與房地產開發投資增幅將保持平穩增長。其中，城鎮固定資產投資完成24.47萬億，增長25.8%；房地產開發投資完成4.40萬億，增長22.0%；商品住宅投資完成3.41萬億，增長31.3%。

2． 房地產開發資金來源增幅回落

    預計2009年全年，房地產開發資金來源達到56315億元，同比增長42.1%，與2008年全年相比，增速加快35.8個百分點。與房地產完成開發投資增幅相比，增幅高16.4個百分點。

2010年，房地產開發資金來源預計達73153億元，增長29.9%，增速回落12.2個百分點。

3． 房屋建設增長平穩，新開工面積增長較快

2009年，預計全年商品房施工面積為33.03萬億平方米，同比增長16.6%，其中商品住宅施工面積為25.57萬億平方米，增長14.7%。商品房新開工面積達112470萬平方米，增長9.7%，其中商品住宅新開工面積88978萬平方米，增長6.4%。商品房竣工面積將達到77265萬平方米，同比增長16.1%；商品住宅竣工面積66059萬平方米，同比增長21.6%。

2010年，預計全年商品房施工面積為39.05萬億平方米，同比增長18.3%，其中商品住宅施工面積為30.91萬億平方米，增長20.9%。與2009年相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別加快1.7個百分點和6.2個百分點。

預計2010年全年商品房新開工面積將達到145098萬平方米，同比增長29.0%；商品住宅新開工面積114631萬平方米，同比增長28.8%。與2009年相比，竣工面積增速明顯加快，商品房和商品住宅新開工面積增速分別加快19.3和22.4個百分點。

預計2010年全年商品房竣工面積將達到80804萬平方米，同比增長4.6%；商品住宅竣工面積69673萬平方米，同比增長5.5%。與2009年相比，竣工面積增速有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落11.5和16.1個百分點。

4． 銷售面積和銷售額增幅明顯回落

2009年，房地產市場快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創歷史新高。預計2009年全年全國商品房銷售面積實現96078萬平方米，增長45.6%。其中，商品住宅實現銷售面積87593萬平方米，增長47.8%。

2010年，預計房地產市場會繼續保持增長，但增幅會逐步回落，預計2010年全年商品房銷售面積和銷售額分別實現11.25億平方米和46726億元，分別增長17.1%和9.2%，較2009年增幅回落28.5和61.4個百分點。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別實現10.33億平方米和39318億元，分別增長17.9%和6.2%，較2009年增幅回落29.9%和68.6個百分點。

5． 房屋銷售價格上半年慣性上漲，下半年小幅回落

從房地產銷售價格指數上看，2009年全國房屋銷售價格指數快速反彈。預計2009年12月當月房屋銷售價格指數為106.2（同比），比2008年12月提高4.6個百分點。其中，商品房銷售價格指數為105.9，商品住宅銷售價格指數為105.7，分別比2008年12月提高4.1和3.9個百分點。

2010年，房屋銷售價格指數將保持慣性上漲，在6月份左右達到最高點，隨后出現盤整和小幅回落。預計2010年12月當月，房屋銷售價格上漲7.3%，其中，新建商品房價格上漲6.1%，新建商品住宅價格上漲6.1%。