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中國樓市2012:回暖但不瘋狂
時(shí)間:2012-06-27 發(fā)布者:華啟集團(tuán) 點(diǎn)擊:1883次
 

編者按:自20123月份以來,房地產(chǎn)交易逐步回暖,這不禁讓人想起2009年房價(jià)一路上升的瘋狂。然而時(shí)移世易,目前的經(jīng)濟(jì)、政策等環(huán)境與2009年有很大差異。從2008年底,國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購房的救市政策,使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升,2009年二季度房價(jià)重拾漲勢。而在目前的穩(wěn)增長政策組合中,房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松,因而2012年樓市不會(huì)復(fù)制2009年的繁榮

調(diào)控下的樓市博弈面面觀

2011年下半年以來33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)樓市微調(diào)政策

雖然中央反復(fù)重申房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào),但地方政府小動(dòng)作不斷,由于過于寬松而變成烏龍事件的也有幾例。近日,河南省關(guān)于七折房貸利率優(yōu)惠的指示,高調(diào)地刺激了人們的神經(jīng),關(guān)于政府是否救市的討論再次掀起。很快,河南銀監(jiān)局權(quán)威人士表示,網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳,鄭州金融辦相關(guān)人士也否認(rèn)了房貸有相關(guān)新政。

盡管如此人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期明顯升高。

20123月份以來房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁回暖,這不禁讓人想起2009年初,房地產(chǎn)市場一步從冬到夏。雖然表面都是成交繁榮,但2012年的從嚴(yán)2009年的鼓勵(lì)全然不同,購房者心態(tài)需求也有差異。最為關(guān)鍵是,2009年房地產(chǎn)市場正走在回暖的道路上,全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)節(jié)節(jié)攀升,回至景氣臨界點(diǎn)之上;而此時(shí),國房景氣指數(shù)步步下滑,創(chuàng)下37個(gè)月新低,逼近2008年最低點(diǎn)。

政策基調(diào):

從鼓勵(lì)購房到堅(jiān)持調(diào)控

2008年,全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)襲卷而來,我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受創(chuàng)傷之后,房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的抓手挺身而出。進(jìn)入2012年,國際環(huán)境來看,全球經(jīng)濟(jì)雖然走出谷底,但是復(fù)蘇依然不穩(wěn),歐元區(qū)的威脅依然沒有接觸,美國第三輪量化寬松正在醞釀中。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn),但是經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。這與2009年基本類似。

但是對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控,中央的態(tài)度與2009年截然相反。

5月中旬,國務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研時(shí)指出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策。

612日,發(fā)改委針對(duì)發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌的報(bào)道作出澄清,表示該部門最近沒有人接受過該媒體記者采訪,有關(guān)報(bào)道純屬捏造。614日,央行新聞發(fā)言人已就央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率一事作出回應(yīng):中央銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折,有意曲解央行政策意圖,有市場炒作之嫌。銀監(jiān)會(huì)也做出相似陳述。618日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人表示,當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求,繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施,鞏固調(diào)控成果。623日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說,明年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,要繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的責(zé)任。將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策,支持居民的合理購房需求,優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。

鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為,一周之內(nèi),四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài),一方面說明在市場觀望相持的敏感期,輿論風(fēng)險(xiǎn)高企;同時(shí)也表明,目前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn),并無明顯的放松跡象。

中央的多番明確表態(tài)并沒有化解地方政府微調(diào)的沖動(dòng),在三令五申之下,地方政府的小動(dòng)作有所增加甚至有高調(diào)之嫌。

據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示,自2011年下半年以來,北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策,政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。除蕪湖、佛山、成都等因?yàn)槲⒄{(diào)觸碰到了限購紅線,政策頒布不久就被叫停外,其他政策基本都得到默許。

就在其他城市通過各種方式試探調(diào)控松動(dòng)底線之時(shí),上海卻反其道而行之。進(jìn)一步的政策是,凡單身、非上海籍購房者,無論是否已有繳納社保或個(gè)人所得稅證明,目前已被列入購房限制范疇。

按照上海目前執(zhí)行的限購令規(guī)定,對(duì)于不能提供2年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非上海戶籍居民家庭,暫停在上海向其售房。政策收緊后,無論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士,均不能在上海購房。目前上海購房者的單身狀態(tài)包括:未婚、離婚及喪偶等。而對(duì)于單身購房者的手續(xù)規(guī)定,早已趨嚴(yán)至需有相關(guān)部門出具的單身證明的地步。

 

房貸:

從七折利率到九折利率

2009年,首套房貸七折利率的優(yōu)惠在各大銀行極為普遍,即便是到年底,房地產(chǎn)逐漸收緊的態(tài)勢形成,獲取優(yōu)惠利率依然不是一件難事,85折優(yōu)惠或是8折都不是難題,在個(gè)別資金寬裕的股份制銀行,甚至依然可以獲得7折的優(yōu)惠利率。二套房貸1.1倍利率的執(zhí)行力度也不是很強(qiáng)。

2010年房地產(chǎn)調(diào)控開始之后,首套房貸利率優(yōu)惠逐漸縮小,2011年下半年,首套房貸利率開始回歸基準(zhǔn)利率最后直至1.1倍甚至更高。2012年初,隨著新一輪信貸額度的下發(fā),首套房貸利率又開始出現(xiàn)優(yōu)惠,但是幅度以及力度很小。

中行近日將首套房貸利率優(yōu)惠從85折調(diào)整至9折,僅有個(gè)別資質(zhì)優(yōu)秀的客戶可以享受85折優(yōu)惠。中行收窄利率優(yōu)惠并非個(gè)案,工行早在今年5月份就已經(jīng)將優(yōu)惠幅度回調(diào)至9折。記者在咨詢中發(fā)現(xiàn),招商銀行很難有利率優(yōu)惠。雖然目前多數(shù)銀行依然可以申請到首套房貸85折的利率優(yōu)惠,但是,銀行悄然收緊優(yōu)惠的趨勢正在形成。

對(duì)此,陳雪表示,3月至今,北京二手房市場成交量持續(xù)維持高位的情況下,商貸比例也在逐漸增加,僅6月上半月此比例就比5月增長2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到21%,部分銀行個(gè)貸的剩余額度快速減少。此次中國銀行降低首套房貸優(yōu)惠幅度,主要的原因是銀行信貸額度有限。陳雪表示,雖然無法估計(jì)各個(gè)銀行現(xiàn)存?zhèn)貸額度剩余的具體數(shù)額或者比例,但各大銀行紛紛上調(diào)個(gè)人存款利率爭儲(chǔ),也能側(cè)面推測銀行剩余額度并不多。

如果成交繼續(xù)走高,存準(zhǔn)率短期內(nèi)不再下調(diào),降息預(yù)期依然存在的情況下,不排除更多銀行將重新回調(diào)首套房利率至9折,甚至基準(zhǔn)。陳雪說。

除此之外,時(shí)隔3年,在相似的市場環(huán)境不同的政策背景下,人們對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期有驚人的相似。

鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),2012年以來,期房市場新增項(xiàng)目76個(gè)項(xiàng)目,其中21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲,占比約為28%,總成交量為2990套,占比超過50%3-5月,全市商品住宅成交均價(jià)從1.9萬元上漲到近2萬元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至618日,月內(nèi)住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米,環(huán)比5月上漲了7.7%

成交的回暖帶動(dòng)了房價(jià)的小幅攀升,使得對(duì)房價(jià)看漲的人數(shù)也多了起來。央行2012年第2季度儲(chǔ)戶調(diào)查問卷報(bào)告顯示,對(duì)下季房價(jià),預(yù)期上漲的居民比例為20.4%,較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)方家看漲的人數(shù)與2009年同期相當(dāng),2009年第2季度央行進(jìn)行的儲(chǔ)戶調(diào)查問卷報(bào)告顯示,預(yù)計(jì)下季房價(jià)上漲的居民占比增至25.3%,當(dāng)時(shí)由于房價(jià)也正處于上升通道,所以對(duì)于上漲的預(yù)期較1季度增加9.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年第2季度報(bào)告顯示,未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占15.7%,這一數(shù)據(jù)與2009年的15.8%更為接近,雖然政策環(huán)境有所不同,但是面對(duì)正處于上升通道的房價(jià),儲(chǔ)戶心態(tài)基本相近。

對(duì)于價(jià)格的試探性上漲,陳雪認(rèn)為,這與進(jìn)入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。另外還有以下幾個(gè)原因:第一,項(xiàng)目入市后,低價(jià)房源最先進(jìn)入銷售周期,后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格;第二,優(yōu)惠措施取消,如百合灣嘉園、保利羅蘭小區(qū)、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度,尤其漲幅最大的長灘庭苑由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大;第三,部分熱銷項(xiàng)目和之前深降項(xiàng)目試探性提價(jià)。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為,就當(dāng)前的趨勢來看,下半年剛性需求依舊會(huì)不斷入市。但對(duì)于北京這樣的限購城市,剛性需求的釋放存在不確定性。因此近期部分熱銷項(xiàng)目提價(jià),短期來看符合營銷規(guī)則,但長久來看未必符合市場實(shí)際。

 

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