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新春過后，春天將至，近日，所謂的“樓市春天派”也再次拋出看漲言論，亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存說“雖然蛇年樓市未必大漲，但未來五年一線城市房價將翻番”，惹來罵聲一片。但罵歸罵，蛇年樓市還是迎來了開門紅，中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的中國主要城市春節(jié)期間樓市交易數(shù)據(jù)顯示，2013年春節(jié)期間(2月9日至2月15日)，重點(diǎn)監(jiān)測的27個城市中，較去年春節(jié)同期，樓市成交面積上漲的達(dá)21個城市。
那么，在龍年冬天里絲毫沒有感覺到寒冷的中國樓市，蛇年究竟會走向何方？是會伴隨著季節(jié)的升溫上演金蛇狂舞，還是虎頭蛇尾呢？
[剛需型] 只要房價夠穩(wěn)就出手
上周末，黃小山在火車站送別了特意看望自己的父母，手里揣著二老臨走前留下的一張銀行卡，心里沉甸甸的。“那是爸媽給的買房錢。希望樓市調(diào)控千萬別放松，今年的房價千萬別漲得太快了。”走出火車站的黃小山回頭看了看站前的大屏幕，感嘆地說道。對于2013年的展望，一直在籌謀購買婚房的黃小山看著父母給的積蓄有點(diǎn)無奈地說道，“年前房價跳價很厲害，希望年后能夠穩(wěn)穩(wěn)。”
這個春節(jié)，不少在大城市工作的網(wǎng)友回到老家后，被老家的“低房價”鎮(zhèn)住了，紛紛把老家的房價在微博上曬出來，和大家分享，不過，也有人感嘆老家房價漲得太快，連呼“沒想到”。即使這些小城，近兩年房價也漲幅不小。一位網(wǎng)友介紹，他的老家去年均價整體3000元左右，今年均價保持在5000元左右，漲幅年均5%，供求兩旺。老家的房價不再是“白菜價”了。有網(wǎng)友說：“大城市房價動輒上萬，不敢想，老家房價4000多元，但是對于一個小縣城來說，也不算便宜，留在大城市，還是回老家？這事兒有點(diǎn)虐心。”
2012年可以說是不折不扣的樓市“剛需年”，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2013年剛需市場的主導(dǎo)地位不會徹底改變，而剛需群體對產(chǎn)品需求的變化將直接影響產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)商的市場定位。
記者曾在年前對剛需購房群體進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，近55%在今年有購房打算的剛需購房者理想的戶型是總價不高的兩房產(chǎn)品，基本上所有的購房者都希望所購買的產(chǎn)品帶有附加贈送空間；35%的購房者傾向于布局緊湊又不失舒適性的三房戶型，10%的剛需購房者出于經(jīng)濟(jì)承受能力的考慮，首次置業(yè)會選擇一房戶型。
調(diào)查中，不少以購買婚房為目的的剛需購房者表示，兩房是最基本的考慮范疇，一方面總價和首付易于控制，另一方面長遠(yuǎn)打算，過兩年家庭中有了孩子，也不至于非換房不可，當(dāng)然如果能有幾個平方米的“灰色”空間是最理想的，像2012年出現(xiàn)得比較多的“兩房變?nèi)?span>”戶型，只要空間有實(shí)用性，自然是理想首選。
[改善型] 瞄準(zhǔn)高品質(zhì)、個性化的改善型住房
“限購快兩年了，房價也沒見降，有的還在漲價，所以不等了。”看了大半年房的郭先生表示，雖然他已經(jīng)有了一套房，但改善居住的愿望也很強(qiáng)烈，如果遇到合適的樓盤，打算近期出手。隨著調(diào)控邊際效應(yīng)的遞減，鄭州的改善型購房需求逐漸釋放，受訪者中已有一套住房的達(dá)39%，雖然不及首次置業(yè)者的比例，但已比一年前的調(diào)查有了大幅提升，從而成為樓市升溫的重要支撐力量。有改善居住需求的購房者，年齡多在30歲以上，他們較早買下了第一套房，目前經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較強(qiáng)，二次置業(yè)主要出于改善居住條件或家庭結(jié)構(gòu)變化，有的也是為投資，通過買房實(shí)現(xiàn)財產(chǎn)的保值、增值。
“從2012年下半年起，改善型需求成了樓市的決定性力量，而未來房地產(chǎn)調(diào)控方向也將支持合理自住和改善型需求。”有專家分析說，由旺盛的改善型需求，拉動改善型產(chǎn)品的細(xì)分，也成了鄭州樓市的典型表情。很多項(xiàng)目，都瞄準(zhǔn)了當(dāng)下最受關(guān)注的剛性改善需求。即購買首套房后，由于家庭成員增加、收入提高，迫切需要改善居住環(huán)境的群體。
某熱銷項(xiàng)目銷售總監(jiān)告訴記者：“剛需盤價格基數(shù)低，上漲有限，頂級豪宅總價高，占用金額巨大。因此兩者之間的改善型需求，受到青睞。”該名銷售總監(jiān)坦言。與剛需買家關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，改善型需求購房者大多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對樓盤地段、環(huán)境、品質(zhì)、配套等均提出了更高的要求。同時，品牌房企成為了改善型買家的置業(yè)前提。所以，他們在購買的時候，會比較看中看好房企本身的實(shí)力，并將優(yōu)質(zhì)的服務(wù)作為樓盤保值增值的重要前提。
[投資型] 投資回報率仍是關(guān)鍵
劉女士在一家裝修公司做設(shè)計工作，工作穩(wěn)定，除了平時公司的接單收入以外，自己還可以干點(diǎn)私活加提成攢了不少錢。除此之外，她是一個典型的“房產(chǎn)愛好者”，前幾年靠炒房攢了不少養(yǎng)老錢。自從樓市開始限購以后，劉女士把目光盯上了商業(yè)地產(chǎn)。“單看鄭東CBD前幾年投資商業(yè)地產(chǎn)都賺錢了。可是現(xiàn)在高鐵站附近的樓盤太飽和了，都在降價，我再等等看吧。其實(shí)有好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，今年一定會出手，錢存銀行也沒多少利息，股市更不能投。”
從房價開始逐年攀升起，這個社會上就充斥著各種對于房價的評論。有些人一直唱空，有些人一直唱多，有些人時而唱空時而唱多。他們的角色也豐富多彩，官方學(xué)者、民間經(jīng)濟(jì)學(xué)家、開發(fā)商、官員……他們各種聳人聽聞的觀點(diǎn)常年占據(jù)著輿論高點(diǎn)，讓百姓無從判斷真?zhèn)巍?span>
實(shí)際上，百姓大可不必太在意他們的言論。對百姓而言，房產(chǎn)無非兩種功效，居住和投資。對于居住需求，唯一需要考慮的是錢包是否夠鼓。對于投資需求，無非就是收益高低。相對于居住需求，投資需求有更多的替代產(chǎn)品，包括信托、基金、股票都是不錯的選擇。
如果看好房地產(chǎn)，地產(chǎn)公司必然受益，不如買房地產(chǎn)股票。如果看空房地產(chǎn)，為何還要買房子？許多人經(jīng)常把投資和居住需求混為一談，明明是投資行為，最后變成了持有房產(chǎn)，既不住又不租，還感嘆房價不漲，收益率低下。
