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核心提示
近幾年，鄭州經濟發展迅速，改善型置業需求大幅增加。特殊時期城市高端消費群體的置業焦慮，更加刺激了高端住宅銷售額的增長。洋房已經成為市場的稀缺產品。從去年年中開始，鄭州房地產市場掀起了一股洋房熱潮，似乎成為樓市調控和購房者觀望情緒下的一個奇景，洋房也成為滿足改善型置業的“一生之宅”的置業需求。市場前景已清晰易辨，鄭州終極置業令的降臨，或許已為時不遠。
● 觀察 去年開始樓市正過渡到品質時代
賴先生家里已經有兩套房產，由于過去買房的時候純從價格方面考慮，因此房子的品質一般。“努力工作了多年，我和老婆都希望能夠享受更高端、健康和具有品質感的生活方式，現在想選擇一套近郊的花園洋房，遠離市中心的擁堵，花園洋房最好有較大面積的陽臺、露臺等，適合一家人的戶外聚會活動”。賴先生的想法從某種程度上而言，代表了當下改善型需求置業人群的想法。
“現在的花園洋房，因為兼具大平層和別墅的優點，但又不完全脫離城市的繁華和便利。目前成都處在交通環境的調整期，花園洋房在近郊出現，離堵不離城，是受到購房者歡迎的主要原因。高端項目以及別墅、洋房等產品的不斷豐富，某種程度上反映了這個城市置業習慣和生活理念的轉變，通過對這些來訪者調查，顯然購房者以往只認性價比的購房習慣，有了向高品質購房轉變的跡象。”
鄭州樓市，正在從需求量的時代向需求品質的時代過渡，城市精英階層的壯大，也催生了對花園洋房品質和物業服務的高端需求。與市中心林立的多層相比，花園洋房一般出現在交通便利的近郊，小區園林規劃較好，車位全部入地，沒有設置地上車位，真正實現人車分流。同時，綠化率較高，景觀別致，形成一定規模的社區。
● 市場 洋房賣點 離堵不離城，還有大露臺
目前，鄭州在售的花園洋房不到20個。小部分戶型面積100㎡左右進行市場試探，160-200㎡的產品為供銷主力，從去年開始，在剛需當道的鄭州樓市背景下，作為剛性改善型需求（簡稱剛改）產品的花園洋房似乎正在改變市面上聲音微弱的局面。
其實，對于鄭州房地產市場來說，洋房并不是一個新鮮的詞匯，但局限于愈加嚴格的土地政策、人口密度、建筑成本、利潤空間等因素，讓很多開發企業望而卻步，量少價高的洋房逐漸淡出市場視線。然而，在高層當道的房地產市場，對于購房者來說，洋房產品視覺景觀效果突出，容積率低，居住空間可塑性高等特性卻更能滿足現代人對居住品質、私密空間的需求。
在剛需為主的鄭州樓市，高層產品已經成為主流，但同步而來的問題就是產品同質化現象越來越明顯，而購房者對居住品質的需求卻越來越高，這就必然會帶來銷售的矛盾點，要滿足購房者不同的居住需求，在產品類型上下功夫吸引市場，是樓盤脫穎而出的重要環節。任何市場都不能只靠一種購房需求來維護。樓盤對剛需的維護，在一定程度上起到了穩定市場的作用，但另一個重要作用是促進了剛改的蘇醒。
● 存貨 洋房利潤率導致存貨下降
“雖然花園洋房具備高得房率和良好的居住品質，但是在同樣的一塊地上，修高層電梯往往比花園洋房利潤更高。”某品牌開發商項目負責人一語道破花園洋房差點消失的原因。
隨著市場競爭加劇，開發商不得不加強產品的差異化競爭來應對市場的挑戰�；▓@洋房的身影再度出現。經過兩年的樓市調控，開發企業通過對市場的調研，期望突破調控而致的發展瓶頸。從剛需當道，到城市豪宅入市活躍，再到花園洋房入市走俏，這都是客群分化導致的產品分化的表現。
鄭州房地產經過十多年的飛速發展，市區可開發的土地已經越來越少，房地產開發的重心已經由市區轉向郊區。從政府就提倡節約用地的需求開始，到今年的“限墅令”的頒發，作為低密度代表之一的花園洋房越來越稀缺。市區內早已沒有純粹開發花園洋房的新地塊，即便有也是花園洋房搭配電梯高層住宅開發，但這類項目已經越來越少了。
● 價格 2013年量少價高洋房能否抬高房價？
洋房的脫穎而出，豐富了鄭州樓市的產品品類，滿足了不同購房者的需求，但更讓購房者關注的是，2013年量少價高的洋房會對房價產生怎樣的影響？
“現在洋房價格一路看漲，聽說還有1萬多的，不知道以后會不會影響整個樓市的價格上揚？ ”對于不斷攀高的洋房價格，某人說出了自己的擔憂。
“產品價格永遠都是跟著價值走，洋房對地段、環境的要求高于普通住宅，無論從地價或建筑成本開發企業需要投入的資金都更多，洋房價格高于一般住宅也是必然的。由于數量比較少，市場需求相對較大，洋房價格自然水漲船高。”楊鴻未認為，鄭州的洋房主要面臨的群體是剛改人群，而剛改也是剛需的一種，因此并不會存在過多的房價泡沫。但從另一個方面來說，洋房的大量入市也說明鄭州樓市正在向積極的方向發展，洋房的熱銷更多的是增強消費者對市場信心的重建和理性的回歸，帶動市場的活力。
在樓市調控下，購房者的猶豫和觀望給樓盤銷售帶來了不小的沖擊，市場一窩蜂地倒向剛需購房群體，樓盤品質淹沒在價格、優惠這些宣傳詞當中，剛改置業群體對高品質物業類型的購房需求一度被忽視。如今，洋房入市使剛改的購買需求日漸明朗，對于這部分購房群體而言，他們具備較強的購買力，觀望和等待不一定取決于樓市政策的走向，而在于是否存在能夠滿足個體對居住品質需求的產品。
